住宅ローンの団体信用生命保険に入れない!?お悩みスッキリ解決します!

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「そろそろ家が欲しい」「この家に住みたい!」などなど、その思いを実現するためには、本当に、さまざまなステップを踏んでいかなくてはいけませんよね!

購入資金をどうするか決めて、住宅ローンを金融機関に申し入れたりすることも、重要なステップのひとつですね。

住宅ローンを申し込む時、基本的には、必ず、『団体信用生命保険』といったものに加入することになります。

通常であれば、「ローン審査が通りました」と連絡がくるのを、神妙な心持ちで待てばいいだけなのですが、なかには、「あ!そういえば、会社の健診で、ひっかかていたのを言ってなかった」とか、故意ではなかったにせよ、後から思い出して、「忘れてたけど、大丈夫・・・?」と、不安に感じている方も、おられるのではないでしょうか?

今回は、そういった場合の対処法について、みていきましょう。

また、住宅ローンと『団体信用生命保険』の関係についても、少し、おさらいしてみましょう。

今更、聞けずにいる、もやっとした、そのあたりの疑問を、すっきりと解決していきましょう!

目次

1.住宅ローンの基礎知識!
1.1金利のタイプって?
1.2返済期間は、最長何年?
1.3シングル?デュアル?返済方法って?

2.団体信用生命保険の基礎知識!
2.1保証料の役割って?
2.2団体信用生命保険の役割って?

3.住宅ローンと団体信用生命保険の関係!
3.1団体信用生命保険への加入のタイミングって?

4.ダメ、絶対、告知義務違反!
4.1団体信用生命保険の告知義務って?
4.2団体信用生命保険の告知事項って?
4.3団体信用生命保険の告知義務違反って?
4.4告知義務違反と判断された場合

5.こんなとき、どーする?!団体信用生命保険!

6.団体信用生命保険に入れない?!~3つの対処法

7.まとめ

1.住宅ローンの基礎知識!

たとえば、何か金額の大きな買い物をするとき、現金などで、一時に、支払うのではなく、毎月いくらといった形で、分割(月賦)で、お買いものをされることがありますよね。

住宅ローンとは、マイホームを購入する際に、現金で一括して支払うのではなく、分割(月賦)して支払っていくために利用する、使途限定の「金融商品」のことを言います。

ただし、マイホームの購入は、「一生のうちで一番大きな買い物」とも言われているように、住宅ローンを利用して購入する場合、一般的には、ご自身の年収の何倍かにあたる金額を、10年以上にわたって、支払っていくことになります。

ですから、必要な手続きがさまざまにあり、ローンの審査も、決して、簡単にすむ、といったものではありません。

また、住宅ローンの金利が、何%かといったようなことも、とても重要なことになってきます。

さくっと、おさらいしてみましょう。

1.1金利のタイプって?

住宅ローンを選ぶうえで、重要なポイントのひとつとなるものが、借入時の「金利」です。

「金利」は、大きく「固定金利」と「変動金利」の2つのタイプに分かれています。

それぞれの種類と、メリット、デメリット、おもな貸し手は、次のようになっています。

●金利タイプ

 固定金利タイプ 変動金利タイプ
全期間固定金利型 固定金利選択型 変動金利型
借り入れたときの金利が全返済期間を通じて変わらない 一定期間に固定金利が適用される 定期的に金利が変動する
●メリット

・借入れ後に金利が上昇しても、将来にわたり借入れ時の金利による返済額が確定している

・返済計画が立てやすい

●メリット

・固定金利期間中は、返済額を確定できる

・借入後に金利が低下した場合、返済額が減少する

●メリット

・借入れ後に金利が低下すると、返済額が減少する

●デメリット

・借入れ後に金利が低下しても返済額が変わらない

●デメリット

・借入れ後に金利が上昇すると、返済額が増加する

・借入時に固定金利期間終了後の返済額が確定ていないので、返済計画が立てにくい

●デメリット

・借入れ後に金利が上昇すると、返済額が増加する

・借入れ後に金利が急上昇した場合、未払利息が発生する場合がある

 

●おもな住宅ローンの金利タイプ

おもな取扱い金融機関 固定金利タイプ 変動金利タイプ
(固定金利選択型・変動金利型)
大手都市銀行、地方銀行など(銀行ローン)  ○  ○  ○
住宅金融支援機構(フラット35)  ○  ×  ×
財形住宅融資  × ○( 5年固定金利型)  ×

1.2返済期間は、最長何年?

住宅ローンを借り入れる場合、何歳でローンを完済するのかといったことも、検討すべき、重要なポイントになります。

現在、住宅ローンを取り扱っている金融機関では、完済時の年齢を「80歳」としているところが一般的ですが、金融機関によっては、80歳以上(81歳)や、80歳以下の場合もあります。

また、借入期間(返済期間)は、「35年」を最長期間としているところが、多くみられます。

たとえば、30歳の時に、最長借入期間35年で、住宅ローンを組んだ場合であれば、65歳が完済時の年齢となり、40歳であれば、75歳(最長借入期間35年)となります。

一般的には、定年時の年齢(65歳)を、完済時の年齢として、そこから逆算して、返済期間を設定される方が、多いようです。

借入期間を何年に設定するかによって、月々の住宅ローンの返済額が決まります。

1.3シングル?デュアル?返済方法って?

住宅ローンでは、どのくらいの金利で、何年間借り入れるか、期間を決めるとともに、「誰が」返済するのかを、決めることも、重要なポイントとなります。

一般的には、世帯のなかで、おもな収入の担い手である方が、借主(かりぬし)となります。

借主(かりぬし)となられる方が、複数の場合(たとえば、親子や夫婦など、パートナーの方にきちんとした収入がある場合など)であれば、個々に住宅ローンを組む方法と、収入合算して、住宅ローンを組む方法があります。

2.団体信用保険の基礎知識!

一般的には、マイホーム自体の代金を、住宅ローンで支払っていく場合であっても、頭金(現金)として、物件購入価格の1割~2割ほどの金額を、準備しておいた方がよいと、言われています。

マイホーム購入にあたっては、住宅費以外にも、さまざまな費用が発生します。

たとえば、売買契約時には、収入印紙代、決済引渡時には、収入印紙代、登録免許税、固定資産税、不動産取得税、司法書士報酬など、住宅ローンを組む場合には、融資手数料や保証料、火災保険料、地震保険料など、諸費用が必要になります。

場合によっては、仲介手数料が必要なこともあります。

こういった諸費用は、個々の金額としては、1万円~10万円ほどですが、通常は、現金で一時に、支払うことになります。

トータルすると、マイホーム購入時にかかる諸費用は、住宅(新築であるか中古であるか)にもよりますが、おおよその概算で、物件価格の2~7%が必要になると、言われています。

諸費用の中で特に、負担が大きいものとして、保証料と、団体信用生命保険特約料(保険料)があります。

それぞれについて、みていきましょう。

2.1保証料の役割って?

住宅ローンの「保証料」とは、ざっくり言うと、貸し手である金融機関のための「保険」であると言えます。

通常、金融機関から融資を受ける際には、連帯保証人を立てます。

連帯保証人とは、融資を受ける方と同様の債務(返済義務)を負う人であるという意味です。

この連帯保証人の代わりとして、信用保証会社が保証を行うケースもあります。

その際に、信用保証会社に支払う手数料のことを、「保証料」と言います。

住宅ローンも、融資のひとつですから、連帯保証が必要になります。

とくに、住宅ローンの場合では、ごく例外的なパターンを除いて、連帯保証人ではなく、信用保証会社が連帯保証を行うことが、一般的です。

もし仮に、住宅ローンの「借主(かりぬし)」に、不測の事態がおきて、ローンの支払いが続けられなくなった場合、保証会社が「借主(かりぬし)」になり代わり、金融機関に対して、ローンの支払いを行います(これを代位弁済と言います)。

それと同時に、「借主(かりぬし)」に対して、弁済を求めます。

代位弁済が行われると、「借主(かりぬし)」と、貸し手である金融機関の住宅ローン契約は完了となりますが、「借主(かりぬし)」側にとっては、ローンの支払い先が、金融機関から、保証会社に「変更された」状態になるということです。

保証会社による連帯保証は、住宅ローンを申し込むときの、必須条件であることが、一般的です。

保証料の支払い方法は、保証料外枠方式(一括前払い)と、保証料内枠方式(分割払い)があります。

2.2団体信用生命保険の役割って?

住宅ローンでの「団体信用生命保険」とは、貸し手である金融機関のための「保険」であると同時に、「住宅ローン」そのものへの「保険」であると言えます。

もし仮に、住宅ローンの「借主(かりぬし)」に、不測の事態がおきて、ローンの支払いが続けられなくなった場合、金融機関の提携先である生命保険会社から、金融機関に対して、死亡保障金や、高度障害時の保険金が支払われます。

一般的な生命保険であれば、契約者(被保険者)の方に、もし万が一のことがあった場合の受取人は、ご家族であることが、通常です。

また、保険金の受け取りも、ご家族の方が行います。

団体信用生命保険の場合は、契約者(被保険者)を、「借主(かりぬし)」とし、受取人を、金融機関として加入します。

万が一の時、契約者(被保険者)の保険金が、金融機関に支払われることによって、住宅ローンの残額は、相殺されます。

これを、債務弁済(全額)といいます。

つまり、住宅ローンの「借主(かりぬし)」の方が、団体信用生命保険に加入している場合、債務弁済(全額)により、金融機関は、貸し倒れを防ぐことができますし、ご家族の方は、住宅ローンの支払いを心配することなく、安心して、そのままマイホームに住み続けることができるようになります。

このように、団体信用生命保険は、「住宅ローン」そのものに対する、「保険」として機能します。

3.住宅ローンと団体信用生命保険の関係!

住宅ローンを利用する場合、ローンの借入先としては、1.住所のある自治体や財形住宅融資の「公的融資」、2.銀行ローンなどの「民間融資」、3.証券化ローンの「フラット35」の、3つに分けることができます。

1.「公的融資」として、住所のある自治体の住宅支援制度(低利融資制度、利子補給、補助金その他の施策)が、利用できる場合があります。

また、「財形住宅融資」制度は、会社にお勤めの方で、お勤め先が、「財形住宅貯蓄」を導入されている方のみが、利用することができます。

2.の「民間融資」である銀行ローンは、各銀行などの金融商品のひとつとして、さまざまなタイプの住宅ローンが、提供されています。

3.の証券化ローンの「フラット35」とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携したタイプの住宅ローンで、公的融資と民間融資の中間的な性格を持っています。

証券化ローンとは、簡単に言うと、民間の金融機関の住宅ローン債権を、住宅金融支援機構が買い取り、住宅ローン担保証券という債権(証券化)として、機関投資家向けに発行し、資金調達を行っているものです。

「フラット35」は、銀行、信用金庫、信用組合のほか、生命保険会社や、住宅メーカーなどの住宅ローン専門会社などで、お取扱いがあります。

また、金融機関によって、金利が異なりますので、取扱い金融機関の金利一覧などで、チェックするとよいでしょう。

それぞれの住宅ローンと、団体信用生命保険の関係は、次のようになります。

団体信用生命保険への加入 融資の可否
財形住宅融資 原則加入 謝絶の場合でも融資可
銀行ローン 加入が必須条件 謝絶の場合、融資不可
(但し、引受条件緩和型団体信用生命保険で再検討の場合あり)
フラット35 原則加入 謝絶の場合でも融資可

3.1団体信用生命保険への加入のタイミングって?

金融機関などに、住宅ローンを申し入れた場合、おおまかな流れとしては、

申 込 み    ⇒    仮 審 査    ⇒    本 審 査

というようような手順で、すすんでいきます。

一般的には、仮審査を受ける時に、団体信用生命保険の加入も、合わせて申し込みます。

仮審査は、事前審査とも言われています。

仮審査(事前審査)では、おおむね、次のようなことが、チェックされます。

1.完済時と借入時の年齢
(80歳で完済できるかどうか)

2.年収と返済負担率
(年収における住宅ローンの比率が、35%以内に収まっているかどうか)

3.勤続年数
(1年以上の勤続年数であるかどうか)

4.担保評価
(1坪あたりの地価や面積、建物㎡などの評価額)

5.健康状態
(団体信用生命保険に加入できる健康状態であるかどうか)

つまり、団体信用生命保険に、加入することができなければ、本審査に進むことができません。

ただし、民間の金融機関の住宅ローンではなく、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している「フラット35」の場合であれば、原則として、団体信用生命保険への加入をすすめられますが、必須条件ではありませんので、ローンの借主(かりぬし)の健康状態が、直接的に、住宅ローン契約の可否に、関係することはありません。

4.ダメ、絶対、告知義務違反!

団体信用生命保険とは、いってみれば、住宅ローン専用の「生命保険商品」ということになります。

団体信用生命保険では、契約者(被保険者)を、住宅ローンの「借主(かりぬし)」として、受取人を、住宅ローンの貸し手である金融機関として加入し、借主(かりぬし)の方に、万が一のことがあった場合、保険金が支払わることによって、ローンの残債が相殺されるシステムとなっています。

団体信用生命保険も「生命保険商品」のひとつですから、通常の生命保険への加入時と同様に、健康診査があります。

一般的には、団体信用生命保険の健康診査は、「告知書」という書面でのみ行われます。

つまり、団体信用生命保険へ加入するにあたって、とくに、健康診断を受ける必要はなく、「告知書」を提出すればよいということです。

団体信用生命保険の健康診査は、この告知書に基づいて、行われます。

4.1団体信用生命保険の告知義務って?

団体信用生命保険であっても、一般的な生命保険に加入する場合と同様に、「告知書」には、契約者(被保険者)自身が、ありのままの健康状態を、記入する必要があります。

保険会社は、保険契約を引き受けるにあたって、どのようなリスクがあるのか、契約者(被保険者)からの告知においてのみ、知ることができます。

ですから、保険法においても、契約者(被保険者)は、保険会社から告知を求められた事項に応答する義務があることが、定められています((保険法4条、37条、66条)。

このことを、「告知義務」と言います。

4.2団体信用生命保険の告知事項って?

一般的にいって、生命保険などの保険契約は、本来なら、契約者(被保険者)側にあるリスクを、保険会社に移転することを目的として、契約します。

ですから、保険会社にとって、リスクに対する情報は、とても重要なものになります。

団体信用生命保険の「告知事項」とは、リスクに関する重要事項のうち、「保険者(=生命保険会社)から告知を求められる事項」、つまり、生命保険会社から質問されれる事項のことを言います。

具体的には、次のようなものになります。

①最近、3カ月以内に、医師の診察・検査・治療・投薬を受けたことがあるか、またその結果、検査、治療、入院、手術をすすめられたか

②過去3年以内に、所定の病気で、手術を受けた、または、2週間以上にわたり、医師の治療(指示、指導を含む)、投薬を受けたことがあるかどうか

③手・足の欠損または機能に障害があるかどうか、または、背骨(脊柱)、視力、聴力、言語、そしゃく機能に障害があるかどうか

こういった質問事項の「はい」「いいえ」の箇所に、丸で囲むなどで、チェックして、「はい」であった場合は、①と②に分けて、具体的な期間を記入していきます。

また、「はい」であった場合には、医師からの診断書の提出を、求められることもあります。

医師からの診断書が求められた場合、診断書に書かれてある内容と、ご自身で記入した病名や、期間などに、相異がないか、今一度、チェックするとよいでしょう。

後になって、不快な思いをしたり、煩雑な作業に時間を費やさずにすむように、くれぐれも、提出前の確認作業には、時間をさくよう、心がけておきましょう。

4.3団体信用生命保険の告知義務違反って?

団体信用生命保険に限らず、一般的な生命保険契約の場合にも、「告知義務違反」とは、次のようなこと言います。

①「故意により」「事実の告知をしなかった」

「故意により」「事実の告知をしなかった」とは、事実、および、質問事項であることを知っているのに、あえて言わないことを言います。

②「故意により」「不実の告知をした」

「故意により」「不実の告知をした」とは、うその告知をすることを言います。

③「重大な過失により」「事実の告知をしなかった」

「重大な過失により」「事実の告知をしなかった」とは、事実を知っているのに、質問事項であることについて、ほとんど故意に近い、「著しい注意欠如の状態」があって言わないことを言います。

④「重大な過失により」「不実の告知をした」

「重大な過失により」「不実の告知をした」とは、ほとんど故意に近い、「著しい注意欠如の状態」があり、事実について、間違って言うことを言います。

たとえば、病気やケガなどで、今現在は、完治している場合であっても、投薬を受けていたり、経過観察などで、通院しいる状態であれば、「告知する義務」があります。

自己判断で、「完治しているのだから」「これくらいはいいだろう」と判断せず、あやふやな場合は、金融機関の担当窓口などから、引き受け保険会社に問い合わせて、確認してもらうようにするとよいでしょう。

4.4告知義務違反と判断された場合

団体信用生命保険の契約者(被保険者)の方が、告知事項について、故意または重大な過失により、事実の告知をしていない、あるいは、不実の告知をしていると、生命保険会社から判断されたときには、保険契約が解除されることがあります(保険法28条1項、55条1項、84条1項)。

ただし、告知義務違反による契約の解除は、加入から2年以内の契約が対象となり、さらに、生命保険会社は、その事実(告知義務違反があったこと)を知ってから、1か月以内に、解除権を行使しなければならないとされています。

また、保険金の支払事由(保険金を支払う理由)の発生したタイミングが、加入から2年以上経過している場合であっても、加入後2年以内に、支払事由が生じた場合には、保険金の受け取りができないこともあります。

たとえば、仮に、住宅ローンの借主(かりぬし)の方が、早期発見による経過観察のために、投薬を受けるなど、通院中であるにもかかわらず、そのことを告知せずに、団体信用生命保険に加入し、加入後、2年以内に発病、治療の甲斐なく、5年後に、お亡くなりになるといったケースの場合、団体信用生命保険の保険金が支払われない場合があります。

5.こんなとき、どーする?!団体信用生命保険!

一般的に、「告知義務違反」が判断されるのは、「告知書」と「診断書」の2つが必要となる場合です。

医師から提出された診断書の診断結果に基づき、告知書に、不審な点や、不明な点があるかどうかが問われ、保険会社が疑いをもった場合には、調査が行われます。

医師の診察を受ける際には、過去の病歴などを話す必要があります。

過去の病歴は、既往症として、診断書に記載されます。

しかしながら、いつ頃、どの医療機関で治療を受けたかという、正しい情報が無い既往症の場合もあります。

そういった場合、保険会社から求められている「告知事項」の内容に、該当していなければ、告知する義務は、ありません。

つまり、既往症であっても、告知書に記載されている病名とは合致していない場合であったり、記載のある期間よりも前に完治しており、以降、同じ病気で、医療機関を受診していない場合や、風邪やインフルエンザなど、治療を受けていた時期が、告知書に記載されている所定の期間を経過していれば、不問とされます。

6.団体信用生命保険に入れない?!~3つの対処法

一概には言えませんが、通常、告知書に記載されている疾病の中で、脳や心臓の疾患、または、がんなどの生活習慣病に該当していた場合、団体信用生命保険に加入できない可能性が高くなる場合があります。

●告知事項の記載例

そういった場合の選択肢としては、次の3つがあります。

①住宅ローンの借り入れ先を、団体信用生命保険が任意加入である「フラット35」で、再検討する

②一般の団体信用生命保険ではなく、引受条件緩和型の団体信用生命保険を利用する

③住宅ローンの借り入れを延期する

それぞれについて、みていきましょう。

①住宅ローンの借り入れ先を、団体信用生命保険が任意加入である「フラット35」で、再検討する

「フラット35」とは、民間金融機関の融資した住宅ローンを、住宅金融支援機構が譲り受け、そのローンを裏付けとして資金調達を行うという手法を用いた、半官半民の住宅ローン専用の金融商品のことを言います。

借入期間の全期(20年や35年、50年など)にわたり、固定型の金利タイプを特徴としています。

また、「フラット35」の提供先は、各金融機関となりますので、金利や手数料、お申込時の提出書類などは、金融機関によって異なっています。

2017年(平成29年)10月より、団体信用生命保険が付帯された「フラット35」も取り扱われるようになっていますが、基本的には、団体信用生命保険は任意加入となっています。

つまり、「フラット35」であれば、団体信用生命保険への加入が、住宅ローンの必須条件ではなく、借主(かりぬし)の健康状態が、直接的に、融資の可否に関係することがありません。

銀行系の住宅ローンでは、団体信用生命保険に加入できない可能性の高い方や、健康に不安をお持ちの方であれば、第一の選択として、一考の価値があると思われます。

なお、「フラット35」とは、総称となりますので、他にも、住宅金融支援機構の掲げる条件に合致した住宅であると、優遇金利が受けられる「フラット35S」や、借入期間によっても、「フラット20」(20年)、「フラット50」(50年)など、いろいろな種類があります。

②一般の団体信用生命保険ではなく、引受条件緩和型の団体信用生命保険を利用する

引受条件緩和型の団体信用生命保険とは、「ワイド団信」としてお取扱いされている団体信用生命保険のことを言います。

一般の団体信用生命保険では加入できない方であっても、引受条件緩和型の団体信用生命保険の場合であれば、加入できる可能性があります。

告知項目は、一般の団体信用生命保険とほぼ同様であり、「3ケ月以内に医師の診察を受けていないか」、「3年以内に2週間以上の治療はないか」、「障害はないか」というような内容となっています。

残念ながら、「ワイド団信」に加入できる明確なラインといったものは、明らかにされていませんが、保険契約の引受範囲が広く設定されていることから考えても、一般の団体信用生命保険が謝絶であった方でも、「ワイド団信」であれば、加入できる可能性があります。

ただし、ワイド団信の場合には、適用される住宅ローンの金利が、通常よりも、高く設定されています(+0.2~0.3%)。

また、年齢の制限もあり、一般的には、50歳以下の方が、対象とされています。

③住宅ローンの借り入れを延期する

通常、告知事項に記載されている期間は、「3ケ月以内に医師の診察を受けていないか」、「3年以内に2週間以上の治療はないか」となっています。

つまり、告知事項に該当する既往症であっても、家族性ではなく、比較的、自己でコントロール可能な既往症の場合であれば、健康管理に努め、2週間以上の治療が必要ではない状態にすることは、可能な場合もあるのではないでしょうか。

現在、持病があり、病院にかかられている方でしたら、担当の医師と相談のうえ、治療計画を、あらためて再検討してみると、いいかもしれません。

一般的にいって、団体信用生命保険の加入には、「年齢による制限」といったものが、ありません。

つまり、通常の生命保険の契約の場合であれば、ご加入時の年齢が保険料に反映されます(年齢が低い時の方が、割安な保険料が適用されます)が、住宅ローンの団体信用生命保険の場合には、ご加入時の年齢に関係なく、一律した保険料が適用されます。

3番目の方法は、対処法としては、少々、時間はかかりますが、健康不安が解消されたうえで、住宅ローンの選択肢が広がることが、最大のメリットと言えます。

7.まとめ

以上、団体信用生命保険についてみていきましたが、いかがでしたでしょうか?

まだうら若き20代の乙女だった頃、職場のおじさま方が、口々に、「もー、住宅ローンが始まっちゃって、地獄だよ!」なんて、言いつつも、なんとなく、晴れやかで誇らしげだったことを思い出しました。

当時は、「なにソレ?なにアピール?」なんて思っておりました。

でも、あれって、つまり、「アナタは、健康で、経済力もある」と、証明されたからだったんですね!

また、住宅ローンの審査は、健康状態だけでなく、携帯電話やクレジットカードの延滞があっても、通らないことがあるようです。

住宅ローンが組めるということは、「アナタは、健康で、経済力もあり、その上、金銭管理もきちんとできている」と、お墨付が、さらに、上書きされるということですよね。

「信用」とは、つまり、上書きのことなんだと、つくづく思いました。

個人的には、「だったら、健康で若いころに、3000万円くらいの保険料が安い定期保険にはいっとけばいいじゃん!」なんて思ったりもしましたが、いかがでしょうか?!

もし、結婚して家を買わなければ、解約するか、減額すれば、健康問題一切不問です!

究極のリスクヘッジだと思うんですけど!?(誰もそんなことはいっていないようですが・・・)

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