小規模宅地の特例を使って相続税対策をして不動産資産を守ろう!

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小規模宅地の特例ってご存知ですか?

小規模宅地の特例を使えば相続税を大幅に減額することが出来て、多くの相続税を支払う必要もなくなります。

相続によって宅地を相続する場合はこの小規模宅地の特例が当てはまらないかをしっかりと把握することで節税することも出来ます。

でも実際に小規模宅地の特例の条件や申請方法が全く分からない人がたくさんおり、せっかく条件に当てはまっていても相続税を減額させることなくそのまま払ってしまう方もいます。

なので今回は相続時に重要になってくる小規模宅地の特例の仕組みや計算方法、節税方法や手続きのやり方をそれぞれ紹介していきます。

目次

1.小規模宅地等の特例とは

1.1 小規模宅地等の特例の概要

1.2 小規模宅地等の特例の効果

1.3 特例の対象範囲となる宅地とは

2.小規模宅地等の特例の適用条件

2.1 居住用宅地の適用条件とは

2.2 事業用宅地の適用条件とは

2.3 不動産貸付用宅地の適用条件とは

2.4 事業用宅地の場合は注意が必要

3.小規模住宅地等の特例を使った控除額の計算方法

3.1 特定居住用宅地等(住宅で使っている土地)の減額計算方法

3.2 貸付事業用宅地等(人に貸している土地)の減額計算方法

3.3 特定事業用宅地等(会社で使っている土地)の減額計算方法

4.小規模宅地等の特例は老人ホームの場合どうなるのか?

4.1 老人ホーム入居前に同居親族がいない場合

4.2 老人ホーム入居前に同居親族がいる場合

4.3 老人ホーム入居していた被相続人が自宅と賃貸アパートを所有していた場合

5.小規模宅地等の特例の様々なケース

5.1 老人ホームに入居した場合、「住居に住んでいた」と言えるのか

5.2 小規模は一体どこまでが小規模?

5.3 二世帯住宅に住んでいる場合は「同居」になる?

6.小規模宅地等の特例の流れ

6.1 小規模住宅地等の特例が適用されるのか調べる

6.2 小規模住宅地等の特例を使うための申告書を記載する

6.3 小規模宅地等の特例の必要添付書類を提出する

7.小規模宅地等の特例の平成30年改正ポイントとは?

7.1 家なき子の特例の適用要件を厳格化

7.2「家なき子」が認められなくなる可能性も

7.3相続直前のアパート建設は特例の対象外に

8. まとめ

1.小規模宅地等の特例とは

まず小規模住宅地等の特例とは何なのでしょうか?

小規模宅地等の特例とは、分かりやすく言うと「亡くなった親族が自宅として使用していた土地については5割引き、または8割引きの金額で相続しても良い!」という制度です。

なぜこのようなことが起こるのかというと亡くなった方の親族である相続人の生活を守るためのものです。

なぜなら被相続人が住んでいた土地や事業をしていた土地は相続人の生活基盤となり得る重要な財産です。

これに相続税を全て適用してかけてしまうと莫大な相続税を一般の方がいきなり請求されるリスクもあります。

そして相続税が払えないことによって今後の人生に大きく影響をもたらさないように、こういった減額するための特例措置が用いられるようになりました。

1.1 小規模宅地等の特例の概要

小規模宅地等の特例の正式名称は、「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」と言います。

これは先ほど話したように被相続者が自宅、建物、会社などとして使っていた宅地を取得する場合、宅地の価格を一定の面積までは最大80%減額して評価するための制度です。

大幅減額する理由は相続税が高額になってしまい家に住み続けたり、事業を続けることが困難な危険性があり、一定の条件を満たせば優遇する措置が取られているのです。

1.2 小規模宅地等の特例の効果

では小規模宅地等の特例を使うと具体的にはどのくらい相続税を減らすことが出来るのでしょうか?

例えば1億円の宅地の評価額が小規模宅地等の特例を使うことによって評価額は2,000万円まで抑えることが出来ます。

この特例を使うためには様々な条件をクリアした人にしか特例を使うことが出来ません。

ですが適用者にとってはこのように大幅に相続税を下げることが出来ますので、まずは自分が小規模宅地等の特例の該当者が調べるようにしましょう。

1.3 特例の対象範囲となる宅地とは

小規模宅地等の特例の対象範囲となる宅地とはどういった所なのでしょうか?

対象となる宅地は大きく分けると、「居住用宅地」と「事業用宅地」というのに分けられます。

居住用宅地と、事業用宅地によって評価額の減額率や面積、事業の内容によって大きく異なってきますので事前に確認しておきましょう。

居住用宅地と事業用宅地はそれぞれ被相続人あるいは被相続人と一緒に暮らしていた親族が住んでいたか、事業を営んでいたという方が対象になってきます。

例えばアパートやマンション、駐車場を経営している宅地等も被相続人が所有しているものであればそれらも宅地に含まれます。

特定用居住宅地 330㎡まで 減額率80%
特定事業用宅地 400㎡まで 減額率80%
特定同族会社事業用宅地 400㎡まで 減額率80%
不動産貸付用宅地 200㎡まで 減額率50%

などが宅地の適用面積と減額率になります。

2.小規模宅地等の特例の適用条件

小規模宅地等の特例の条件は複雑であり、相続開始前に関わる条件、相続発生後の条件など様々なものがあります。

一つずつ分けて適用条件を紹介していきます。

2.1 居住用宅地の適用条件とは

まず居住用宅地があり、相続人が配偶者、同居の親族の場合です。

相続人が配偶者の場合 被相続人または被相続人と生計を一にする親族の住宅の敷地を配偶者が取得した場合、無条件で適用されます。
相続人が同居の親族の場合 被相続人と同居していた親族が敷地を取得し、相続開始後も引き続きう住み続け、相続税の申告時期まで所有していると特例が適用されます。

ではその他の場合はどうなのでしょうか?

相続人に配偶者・同居の法定相続人がおらず、別居の親族が取得した場合 相続開始前3年以内に持ち家に住んがことがない人が、相続税の申告期限まで宅地を所有していると特例が適用されます。持ち家とは本人名義だけは無くて配偶者の持ち家も含まれます。
被相続人と生計を一にする親族の場合 これは親の土地に子供が家を建てて住み、親に生活費を渡してた場合です。

被相続人と生計を一にする親族が住む宅地をその親族が相続した場合、相続開始後も引き続き、住み続け、かつ相続税の申告期限まで所有していると特例が適用されます。

では次に事業用宅地の適用条件を見ていきましょう。

2.2 事業用宅地の適用条件とは

事業用宅地の場合は被相続人自身だけではなくて親族が事業に使用していた宅地の場合も条件をクリアすれば、400㎡まで80%減額で相続税を減らすことが出来ます。

下に事業用に使われていた宅地で適用条件をまとめてみました。

特定事業用宅地 被相続人が事業に用いていた土地を親族が取得して事業を引継ぎ、その宅地を相続税の申告期限まで所有し事業を継続する場合に適用されます。
特定同族会社事業用宅地 被相続人あるいは被相続人と生計を一にする親族が50%以上の株式を保有している会社が事業に使っていた宅地は相続した親族が相続税の申告期限まで宅地を所有し事業を継続した場合に適用されます。

2.3 不動産貸付用宅地の適用条件とは

不動産貸付用の宅地の条件とは被相続人が事業用に使用していた宅地で「不動産貸付(賃貸アパートなど)」、「駐車場業」、「自転車駐車場業」の宅地は200㎡まで50%の減額評価となります。

2.4 事業用宅地の場合は注意が必要

ですが事業用宅地の場合は注意が必要です。

例えば土地に駐車枠を示しただけの平面駐車場の場合、アスファルトを敷いていない、塀がないなど構築物が存在しない場合、駐車場は住宅用宅地は認められません。

また相続後の転業しても小規模宅地等の特例は適用されないので注意が必要です。

小規模宅地等の特例が適用されるのは、引き継ぐ事業が被相続人と同じでなければなりません。

例を出すと父親が肉屋をやっていて父親が亡くなった場合、引き継いだ息子は肉屋をやらなければいけません。

雑貨店や転業をした場合は、本来の肉屋が継続されないので特例は適用することが出来ないのです。

なのでもし転業したい場合は相続税の申告時期以降にするのが節税することが出来るのでお勧めです。

ただし酒屋がコンビニに転業して酒類を扱っているのであれば特例は適用になるケースもありますので、様々な複雑なケースでわからない事は税務署に行っていろいろ相談するのがおすすめです。

では実際に小規模宅地等の特例を使った控除額の計算方法はどうすれば良いのでしょうか?

3.小規模住宅地等の特例を使った控除額の計算方法

小規模宅地等の特例を使った控除額の計算方法はその適用条件によって異なってきます。

今回は「特定居住用宅地等の場合」、「貸付事業用宅地等の場合」、「特定事業用宅地等の場合」と3つのパターンで分けて計算していきます。

3.1 特定居住用宅地等(住宅で使っている土地)の減額計算方法

まずは特定居住用宅地等の減額計算方法です。

この場合は被相続人の自宅の敷地が330㎡までなら80%減額されますが減額が使える土地は以下の3つの土地です。

1.一軒家が建っている土地

2.購入マンションがある土地

3.二世帯住宅の土地

の3つの土地のパターンです。

また計算するときに被相続人の土地を1つだけ相続したのか複数相続したのかも大事になってきます。

それぞれパターンを分けて紹介していきましょう。

まずは土地を1つだけ相続した場合です。

 

例:相続人は1人で敷地面積が特例の定める範囲内とします。

300㎡の土地を相続し、土地の価格は5,000万円とした場合の計算方法は

5,000万円×80%=4,000万円が減額となります。

もし相続人が1人で敷地面積が特例の定める範囲を超えた場合はどうなるのでしょうか?

 

例:相続人は1人で敷地面積が400㎡の土地を相続、

土地の価格は5,000万円としたときの計算方法は

5,000万円×330㎡/400㎡×80%=3,300万円を減額できます。

では相続人が2人いた場合はどうなるのでしょうか?

 

例えば相続人が2人、400㎡の土地を相続しており、

土地の価格が5,000万円、兄が350㎡(4,375万円)、弟が50㎡(625万円)の土地を所有した場合を計算してみましょう。

 

兄の場合:4,375万円×280㎡/350㎡×80%=2,800万円減額

弟の場合:625万円×50㎡/50㎡×80%=500万円減額

となります。

では土地を複数相続していた場合はどうなるのでしょうか?

土地が複数の場合はそれぞれ複数の土地を組み合わせて控除額を計算していきます。

ただし、別荘と自宅など2つの自宅を相続した場合、小規模宅地等の特例に適用されるのは、「被相続人の自宅且つ一緒に住んでいた」という事が必須条件となりますので、当てはまるもののみが適用されるので注意しておきましょう。

3.2 貸付事業用宅地等(人に貸している土地)の減額計算方法

では貸付事業用宅地(人に貸している土地)の減額計算方法はどのようにすれば良いのでしょうか?

この場合は被相続人が貸している土地の200㎡まで50%減額される制度です。

またこれに適用される宅地は「貸付しているアパートやマンション」、「貸し付けの駐車場」、「貸し付けの駐輪場」の3つが適用されます。

ではそれぞれ1つずつ見ていきましょう。

まずは土地を1つだけ相続し場合です。

例を出します。

相続人が1人で敷地面積が特例の定める範囲内の場合で、200㎡の土地を相続し、土地の価格が4000万円の場合を計算してみます。

4,000万円×50%=2,000万円減額

となります。

もし敷地の面積が特例の定める範囲を超えた場合の計算方法はどうなるのでしょうか?

先ほどの条件で400㎡の土地を相続した場合で計算してみます。

5,000万円×200㎡/400㎡×50%=1,250万円減額

となります。

では相続人が2人いた場合を想定してみましょう。

400㎡の土地を相続いして兄と弟で分割した場合、どうなるのでしょうか?

仮に先ほどの条件で兄が350㎡(4,375万円)、弟が50㎡(625万円)の土地を相続した時の計算式はこうなります。

兄:4,375万円×330㎡/350㎡×80%=3,300万円

となります。

では土地を複数所有していた場合はどうなるのでしょうか?

例を出します。

土地を2つ相続しており、東京にある土地が200㎡で1億円の

居住用宅地、大阪にあるのが400㎡で3億円の貸付用宅地とします。

ここでのポイントは特定居住用宅地等(住宅で使っている土地)は330㎡、貸付事業用宅地等(人に貸している土地)は200㎡、特定用事業用宅地等(事業で使っている土地)は400㎡という事です。

なのでそうした場合は限度面積までを計算して適用することになります。

3.3 特定事業用宅地等(会社で使っている土地)の減額計算方法

次は被相続人が事業をやっていた場合です。

事業をやっていた場合、特定事業用宅地になるので400㎡までを80%減額されます。

例を出します。

相続人が1人で300㎡の土地を相続し、土地の価格が5,000万円とした場合の計算方法は5,000万円×80%=4,000万円減額となります。

また土地が500㎡の土地を相続した場合、5,000万円×400㎡/500㎡×80%=3,200万円減額という計算になります。

土地を複数相続した場合を考えてみましょう。

例えば東京にある統治が200㎡で5,000万円で居住用、大阪にある土地が400㎡で2,000万円の事業用としたときの計算方法は

居住用:5000万円×80%=4000万円減額

事業用:2000万円×80%=1600万円減額

となります。

このように控除額を計算する場合、様々なケースがあり、分からない可能性もあるので、そうした場合は近くの税務署で詳細情報をしっかりと聞くようにしましょう。

そして実際いくらくらい控除できるのか事前に確認しておくことも必要です。

また小規模宅地等の特例を使う際に注意点があります。

例え小規模宅地等の特例を使って控除額が0になった場合でも税務署への相続税申告はしなければいけません。

特例が適用されて申告しない人も中にはいますが小規模宅地等の特例は相続税申告書の提出が必要となってきます。

申告しないと後で大きなペナルティになる可能性も十分に考えられるので、必ず税務署には相続税申告書を提出するようにしましょう。

4.小規模宅地等の特例は老人ホームの場合どうなるのか?

小規模宅地等の特例は平成25年度の税改正によって大きく変わりました。

その中に

・被相続人が亡くなる直前において要介護認定などを受けていた

・被相続人が「老人福祉法等に規定する老人ホーム」に入居していた

・被相続人が住んでいた建物を老親ホーム入居後に「事業用」または「被相続人等以外の居住用」にしないことが適用されました。

では改正前と改正後にはどのように変わったのか見ていきましょう。

4.1 老人ホーム入居前に同居親族がいない場合

まずは老人ホーム入居前に同居親族がいない場合を見ていきましょう。

空き家のまま親族が亡くなった場合、配偶者や家なき子が相続した場合は特定居住用宅地に属されるので80%の減額が適用されます。

老人ホーム入居後の空き家に生計一親族が入居した場合、配偶者や生計一親族が相続した場合に特定居住用宅地等に該当するので相続税80%を減額することが出来ます。

老人ホーム入居後の空き家を第三者に賃貸として貸した場合、貸付事業用宅地等に該当するので50%の相続税を減額できます。

ただし法改正によって3年事業を継続または事業的規模の要件が出来たのでそれは注意が必要です。

4.2 老人ホーム入居前に同居親族がいる場合

では次に老人ホーム入居前に同居親族がいる場合はどうなるのでしょうか?

まず被相続人が亡くなった後に引き続き生計一親族が居住した場合は配偶者、生計一親族が相続した場合、特定居住用宅地等に該当するので相続税が80%減額になります。

もし老人ホーム入居後に生計一親族が転居して空き家になった場合、配偶者、家なき子が相続すればこちらも特定居住用宅地等に該当するので相続税が80%減額となります。

これは老人ホームの入居により生計一親族が生計別親族となって、引き続き居住した場合も同じで相続税が80%減額となります。

4.3 老人ホーム入居していた被相続人が自宅と賃貸アパートを所有していた場合

老人ホームに入居していた被相続人が自宅と賃貸アパートを持っていた場合、自宅にも賃貸アパートにも小規模宅地等の特例を使うことが出来ます。

ただし賃貸アパートの場合、貸付事業用宅地になるために土地の減額は50%となります。

なので控除額の計算方法は自宅の減額率80%と賃貸アパートの減額率50%を合わせたものとなります。

5.小規模宅地等の特例の様々なケース

小規模宅地等の特例を使うことによって被相続人が所有する自宅、事業を相続する際に相続税評価額が最大で80%減額される制度の事を言います。

この制度は家族の生活を守るために大事な制度であり、相続税を支払うために居住用宅地や事業用地を売ってしまうと残された家族生活は一変しまう可能性が大きくあります。

では被相続人が老人ホームや二世帯住宅など住んでいた場合など複雑なケースの場合はどうなるのでしょうか?

5.1老人ホームに入居した場合、「住居に住んでいた」と言えるのか

まず親が老人ホームの終身利用権を取得していたケースです。

終身利用権とは入居する老人ホームの居室や共有部分を終身にわたり、利用するための権利の事です。

こういった場合に老人ホームで亡くなった時、被相続人は住居には住んでいません。

ですが小規模宅地等の特例を使用することが出来ます。

つまり親が老人ホームに住んで亡くなったとしても小規模宅地等の特例は適用されるのです。

ですが条件があり、「介護が必要な事」、「自宅を賃貸に出していない事」の2つが条件になります。

2013年の小規模宅地等の特例が改正されるまでは「老人ホームの終身利用権等を取得していないこと」という条件がありましたが、現在は既に撤廃されており、介護が必要で自宅を賃貸に出していないのであれば、小規模宅地等の特例は適用されるのです。

ではそもそも小規模宅地の特例の小規模とは一体どこまでが小規模の事なのでしょうか?

5.2小規模は一体どこまでが小規模?

この「小規模」というのは土地の面積によって変わってきます。

例えば親の有する土地が自宅用宅地のみの場合は330㎡までであれば小規模とみなされます。

もし親が住宅用地と事業用地の両方を所有していのならば、合計で730㎡まで適用されます。

では二世帯住宅の場合は同居として小規模宅地等の特例は適用されるのでしょうか?

5.3二世帯住宅に住んでいる場合は「同居」になる?

小規模宅地等の特例の場合同じ一棟の建物の下で親と子が住んでいれば、基本的に同居としてみなされて小規模宅地等の特例は適用されます。

これは二世帯住宅の場合でも適用されますが、同じ一棟の建物なだけれどマンションの部屋が分かれている場合は適用されないので注意が必要です。

では小規模宅地の特例で申請をするときはどうすれば良いのでしょうか?

6.小規模宅地等の特例の流れ

あなたが相続された土地が小規模宅地等の特例を使えるのかを判断するために流れや申告方法を紹介していきます。

6.1 小規模住宅地等の特例が適用されるのか調べる

まずは小規模宅地等の特例を受けられるかどうかしらべましょう。

小規模宅地等の特例は土地や使用方法によって相続税の減額率が大きく変わってきます。

ですが土地の使い方は十人十色です。

なので個々の事情も含めて土地の使い方は様々で特例が適用できるか難しいケースもあります。

なのでそういったのも含めて特例が適用できるかどうかしっかりと調べておきましょう。

6.2小規模住宅地等の特例を使うための申告書を記載する

もし、小規模宅地等の特例が適用されるのであれば次は申告書を気に入します。

申告書は全て国税庁のホームページからダウンロードする事が出来て、小規模宅地等の特例を活用するために記入する書類は第11の2表の付表です。

ただし第11の2表の付表でも付表1、付表2、付表3、付表3の2、付表4と5種類あります。

これは小規模宅地の特例の適用を受ける財産の種類によって記載すべき書類が異なってきます。

例えば

・その土地を共有で取得したのか

・その土地が貸付アパート等の場合は貸付割合が100%かどうか

と集めるべき書類が異なってきます。

6.3 小規模宅地等の特例の必要添付書類を提出する

申告書第11表に小規模宅地の特例を記載してもまだ終わりではありません。

添付するための書類を集め管轄の税務署に提出することで相続税のの申告は完了します。

なので必要な書類はもれなく記入してもしわからない所があれば税務署の方に確認をしましょう。

7.小規模宅地等の特例の平成30年改正ポイントとは?

実は小規模宅地等の特例は平成30年に法改正され、

・持ち家に居住していない相続人に適用する「家なき子の特例」の適用要件が厳しくなる

・相続開始前3年以内に賃貸を始めた宅地は適用範囲から除外される

など少し方が厳しくなりました。

ここでどのように法改正が行われたのかしっかりと把握し、今の小規模宅地等の特例の内容をアップデートしておくようにしましょう。

7.1家なき子の特例の適用要件を厳格化

小規模宅地等の特例を適用しようと思ったけれども「土地を相続したいけど被相続人と同居して居ていなかった。」と諦めてしまう人が中にはいます。

ですがそういった方でも小規模宅地等の特例を使うことが出来ます。

それが「家なき子特例」です。

家なき子特例を使えば被相続人と同居していなくても小規模宅地の特例が使えるだけではなくて節税対策として大幅に相続税を減らすことが出来ます。

そのためにまずは家なき子の特例というのを知っておきましょう。

本来、配偶者と同居の親族が相続した場合に小規模宅地の特例が適用されます。

ですが家なき子の特例は同居していない親族でも持ち家が無ければ適用されます。

改正前の条件は

・被相続人が配偶者や同居の親族(相続人)がいない。

・被相続人の自宅を相続する場合は、相続前の3年以内に自身または自身の配偶者が所有する宅地に住んだことがない

・被相続人の自宅を相続する人は相続した宅地を相続税の申告期限までに保有する

というのが条件でした。

7.2「家なき子」が認められなくなる可能性も

ですがこの条件の場合、「相続人に持ち家があっても、相続までの3年間は持ち家でなければよい。」という解釈が生まれてしまい、作為的な持ち家がない状態する節税対策が行われるようになりました。

ですが本来の「家なき子の特例」は持ち家のない相続人が被相続人の自宅を引き継いでそこに移り住むことを想定した制度です。

なので改正後には作為的な持家がない状態にするために節税対策を認めないようにするために以下の条件を小規模宅地等の特例から除外しました。

・相続の前の3年以内の期間に、3親等以内の親族またはその親族と特別の関係のある

法人が所有するかやに居住したことがある場合。

・相続人が相続開始の時に居住していた住宅を過去に持っていたことがある場合。

これによって作為的な持ち家を持つことが出来なくなりました。

7.3相続直前のアパート建設は特例の対象外に

また相続直前のアパート建設は特例の対象外となり、相続開始前3年以内に賃貸を始めた宅地は小規模宅地の特例から除外されます。

なので今後は相続税対策として賃貸アパートなどを建てて直後に亡くなった場合はこれまでえより税負担が増えるので注意が必要です。

8.まとめ

これまで小規模宅地等の特例とはから始まり、条件や改正されたポイント、申告方法についてお話してきました。

相続が発生し、相続税を大幅に減額することが出来る大事な制度が小規模宅地等の特例なので節税対策のために、しっかりと自分はどのように適応されるのか把握して小規模宅地等の特例の条件が当てはまれば必ず申請するようにしましょう。

またこの時に相続の為の確定申告を忘れてしまう方も多いので、必ず確定申告を忘れずに申請するようにしましょう。

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