不動産投資で節税をするとは?必ず知っておくべき4つのデメリット

「不動産投資で節税するとは一体どういうことだろう?」

あなたはそう疑問に思ったことはありませんか?

そもそも不動産投資という言葉を知らない。。。

そんなあなたに!この記事を読めば、不動産投資での節税方法やデメリット、その他の投資との比較が丸わかりです!

不動産投資の失敗事例もご紹介しますので、お見逃しなく!

1.不動産投資とは一体どんなもの?

今回は不動産投資の節税について見ていきます。

まず初めに、不動産投資の概要、種類について見ていきます。

1.1  不動産投資とは

不動産投資とは、利益を得ることを目的として不動産に投資することです。

具体的には、アパートやマンションなどを購入して家賃収入を得たり、購入した物件の価値が上がったときに売却し、その差額で利益(売却益)を得ることを言います。

1.2  不動産投資の種類

そんな不動産投資の種類ですが、

・新築マンション

・中古マンション

・戸建て・マンション一棟

・アパート

に分けて説明します。

投資の目的、投資経験に応じて、ふさわしい投資スタイルを選べるといいですね。

1.2.1  新築マンション

マンションを購入し、そのマンションを賃貸することにより家賃収入を得ていくことをマンション投資といいます。

マンション投資は立地を厳選するなどのリスクヘッジ(相場変動などによる損失の危険を回避すること)を十分に行っておけば、安定的に資産形成ができます。

特にマンションの一室を購入してマンション投資を始める場合、ローンを利用しても家賃収入でほとんど返済できてしまうため、少額の頭金で簡単に始めることができ、様々なメリットを享受できる資産形成の方法と言えるでしょう。

1.2.2  中古マンション

現在市場に出回っている中古物件には、破産者の競売物件などもあり、一般の方々には危なくて手が出せない物件も多く出回っているので注意が必要です。

また、すでに入っている入居者にも注意しなければならず、例えば1棟の中に1室でも暴力団関係者や悪質な新興宗教団体の入居があるだけで、1棟まるごと資産価値が下がってしまうことがあります。

さらに、管理費や修繕積立金などが滞納されているケースも多く、その場合には新しいオーナーの負担になってしまうこともあります。

1.2.3  戸建て・マンション一棟

戸建ての住宅でも、比較的少額での投資ができる物件はあります。

ただし、戸建ての場合はほとんどが木造住宅になるため、鉄骨造のマンションなどと比べると建物の老朽化が進みやすいというデメリットがあります。

特に中古や安価な物件は、建物の構造や経年劣化の度合いをよく確認しておかなければなりません。

1.2.4  アパート

一般的なアパートの場合、部屋数が4〜8室程度あるため、1室が空室になっても他の部屋からの家賃収入で損失を補うことができます。

このように空室リスクが分散されるため、収支が安定しやすいという特徴があります。

また、もともと不動産を所有しない人がアパートに投資する場合は土地も同時に購入するため、アパートの減価償却を終えてからも、最終的に土地が残るという点が大きなメリットとなります

2.  不動産投資で節税しよう!

次に、本題の節税について説明していきます。

2.1  節税できる税金の種類

節税できる税金の種類についてです。

・所得税

・住民税

・相続税

が節税できます。

それぞれの税について説明していきます。

<所得税>

所得税は、個人の1年間の「所得」に対して課される税金です。

「所得」とは、収入金額そのものではなく、収入金額から、その収入を得るために必要な経費などを差し引いた金額です。

そして、実際に税金が課されるのは、「所得」から「所得控除」を差し引いた後の「課税所得」に対してとなります。

所得税は、個人ごとの所得に対して課される税金です。

たとえば、夫婦や家族の所得を合算して、その合計所得に対して課されるのではなく、夫の所得には夫の所得税が、妻の所得には妻の所得税が課されます。

また、個人の1年間(1月1日から12月31日まで)の所得に対して課され、原則として翌年の2月16日から3月15日までが確定申告期間となります。

さらに、所得税は原則として所得が高い人ほど税金が相対的に高くなる「超過累進税率」によって税額が計算されます。

超過累進税率とは、所得の低い部分には低い税率が、所得の高い部分には高い税率が適用されることです。

所得税は、その年の所得のすべてが課税対象となるわけではなく、所得の性質、担税力や社会政策的見地などから課税するのが適当でないものについては「非課税所得」となり、所得税は課されません。

主な非課税所得は以下のとおりです。

・障害年金、遺族年金

・給与所得者が受ける通勤手当(1か月あたり10万円が限度)

・生活用動産(家具や衣服など)を譲渡した場合の所得

・生命保険の入院給付金

・損害保険金、損害賠償金、慰謝料(心身に加えられた損害または資産の損害につき支払われるもの)

・労災保険、雇用保険からの給付金

・宝くじの当選金(国内で発行されたものに限る)

・国内で発行される公社債の譲渡による所得

・国民健康保険の保険給付

<住民税>

住民税とは、市町村民税・道府県民税の総称で、1月1日時点の住所地に納付する税金です。

地域社会の費用をできるだけ多くの住民に分担してもらう、という性格を持っている税金です。

住民税は、1月1日現在の住所地で、前年の1月1日から12月31日までの1年間の所得に対して課税されます。

<相続税>

相続税とは、亡くなった方の遺産を相続で受け継いだ場合や、遺言によって遺産を受け継いだ場合に、その遺産総額が大きいとかかる税金のことです。

相続税の基礎控除を超えているような場合は、申告が必要になります。

なお、すべてのものに相続税がかかるわけではありません。

相続税がかかるものと、かからないものをご紹介します。

・相続税がかかるもの

(1) 相続や遺贈によって取得したものとみなされる財産

死亡退職金、被相続人が保険料を負担していた生命保険契約の死亡保険金などが、これに相当します。

(2) 被相続人から死亡前3年以内に贈与により取得した財産

相続や遺贈で財産を取得した人が、被相続人の死亡前3年以内に被相続人から財産の贈与を受けている場合には、原則としてその財産の贈与された時の価額を相続財産の価額に加算します。

(3) 相続時精算課税の適用を受ける贈与財産

被相続人から、生前、相続時精算課税の適用を受ける財産を贈与により取得した場合には、その贈与財産の価額(贈与時の価額)を相続財産の価額に加算します。

・相続税がかからないもの

1 墓地や墓石、仏壇、仏具、神を祭る道具など日常礼拝をしている物

ただし、骨とう的価値があるなど投資の対象となるものや商品として所有しているものは相続税がかかります。

2 宗教、慈善、学術、その他公益を目的とする事業を行う一定の個人などが相続や遺贈によって取得した財産で公益を目的とする事業に使われることが確実なもの

3 地方公共団体の条例によって、精神や身体に障害のある人又はその人を扶養する人が取得する心身障害者共済制度に基づいて支給される給付金を受ける権利

4 相続によって取得したとみなされる生命保険金のうち500万円に法定相続人の数を掛けた金額までの部分

5 相続や遺贈によって取得したとみなされる退職手当金等のうち500万円に法定相続人の数を掛けた金額までの部分

6 個人で経営している幼稚園の事業に使われていた財産で一定の要件を満たすもの

なお、相続人のいずれかが引き続きその幼稚園を経営することが条件となります。

7 相続や遺贈によって取得した財産で相続税の申告期限までに国又は地方公共団体や公益を目的とする事業を行う特定の法人に寄附したもの、あるいは、相続や遺贈によって取得した金銭で、相続税の申告期限までに特定の公益信託の信託財産とするために支出したもの

相続税の申告についてです。

納付すべき相続税額が発生した場合には、相続税の申告が必要です。

したがって、課税価格が遺産に係る基礎控除額以下の場合や税額控除によって納付すべき税額がない場合には、申告の必要はありません。

ただし、相続税がかからないケースであっても、「配偶者の税額軽減」や「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」などの申告が要件となっている特例の適用を受ける場合には、相続税の申告書を提出しなければなりません。

相続税の申告書の提出期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です。

なお、申告期限までに遺産分割が成立しなかった場合も、相続税の申告書は上記の期限までに提出しなければなりません。

この場合には、法定相続人が法定相続分どおりに財産を取得したものと仮定して申告します。

その後、遺産分割が確定した時点において改めて申告をすることになります。

相続税の申告書は、被相続人の住所地の所轄税務署長に提出します。

相続人の住所地ではありません。

相続税の申告書を提出した者は、申告書の提出期限までに納付すべき税額を、金銭一括納付しなければなりません。

ただし、金銭一括納付が困難な場合に限り、相続税を分割払いにする延納が認められています(利子税がかかります)。

また、延納によっても金銭一括納付が困難な場合には、相続財産そのもので納める物納が認められています。

2.2  所得税の計算方法と節税方法

所得税の計算方法と節税方法です。

計算方法は以下のとおりです。

収入金額-必要経費=所得

所得-所得控除=課税所得

課税所得×税率=所得税

となります。

所得税の税率は、分離課税に対するものなどを除くと、5%から45%の7段階(平成19年分から平成26年分までは5%から40%の6段階)に区分されています。

・平成27年分以降

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え 330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え 695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え 900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え 1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

・平成19年分から平成26年分までは、次の表で求めます。

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え 330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え 695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え 900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え 1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円超 40% 2,796,000円

あまた、以下のような項目を必要経費を計上し、所得額が赤字になる場合に節税が可能となります。

  • 税金(固定資産税、都市計画税など)
  • 損害保険料(火災保険、地震保険など)
  • 修繕費(入居者が退去時のクリーニング費用など)
  • 賃貸管理会社管理費
  • 建物の減価償却費
  • マンション管理会社管理費(管理費、修繕積立金など)
  • 税理士・弁護士などへの報酬
  • その他経費(交通費、ガソリン費用、交際費など)
  • 賃貸開始後に支払った借入金の利息(融資を受けた場合)

上記の計算によって不動産所得が赤字になっていたら、給与収入から不動産所得の赤字分をマイナスすることができ、このことを、損益通算と言い、これをして所得の額を減らすと、所得税が減額されることになりますので、これが節税となります。

2.3  住民税の計算方法と節税方法

住民税の計算方法と節税方法です。

計算方法は以下のとおりです。

住民税=所得割額+均等割額

所得割額=(前年の総所得金額−所得控除額)×税率−税額控除額

税率は一律10%となっています。

所得税の節税方法と同様に、不動産所得の収益を赤字にして、給与所得や事業所得などと損益通算して、所得の額を減らすと、住民税も減額されることになりますので、これが節税となります。

2.4  相続税の計算方法と節税方法

相続税の計算方法は以下のとおりです。

各相続人の相続税=(課税価額−基礎控除)×法定相続割合×相続税率−税額控除

相続税合計=各相続人の相続税の合計

相続税の税率は、以下のとおりです。

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

方法としては、上の課税価額が少なくなれば節税が可能となります。

3.  確定申告の方法

次に、確定申告の方法です。

確定申告は、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた全ての所得の金額とそれに対する所得税及び復興特別所得税の額を計算し、申告期限までに確定申告書を提出して、源泉徴収された税金や予定納税で納めた税金などとの過不足を精算する手続です。

3.1  確定申告に必要な書類

確定申告書を用意します。

確定申告書のほか、申告内容に応じて、給与所得や公的年金等の源泉徴収票(原本)、医療費の領収書等の必要書類を準備します。

3.2  申告書等の作成・提出

所得税及び復興特別所得税、消費税及び地方消費税、贈与税の申告書や青色申告決算書などは、「確定申告書等作成コーナー」で作成することができます。

3.3  納税・還付の手続

・納税の場合

e-Tax(国税電子申告・納税システム)を利用した電子納税、振替納税、現金納付、クレジットカード納付が利用できます。

・還付の場合

還付金については、申告書の記載内容や添付書類等の審査など、支払手続を適正に行うための所要の処理を正確に行う必要があることから、その支払手続にはある程度の日数が必要となります。
特に、2月・3月の所得税及び復興特別所得税と消費税及び地方消費税の確定申告期間中は、大量の申告書が提出される時期ですので、還付金の支払手続にはおおむね1か月から1か月半程度の期間を要します。

4.  不動産投資で節税するデメリット

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次に、不動産投資で節税するデメリットについてです。

以下のことはよく理解し、注意しましょう。

4.1  キャッシュフローが悪くなる可能性

1つ目に、キャッシュフローが悪くなる可能性があります。

キャッシュフローとは、現金の流れを意味し、主に、企業活動や財務活動によって実際に得られた収入から、外部への支出を差し引いて手元に残る資金の流れのことをいいます。

4.2  金融機関の印象悪化

不動産投資を進めるとき、融資が必須となります。

赤字経営になると、金融機関の印象が悪化して、アパートローンも利用しにくくなりますので、注意が必要です。

4.3  リスクに弱くなる

不動産投資をするときには、物価の下落リスクや金利上昇リスクなど、さまざまなリスクがあります。

4.4  耐用年数の経過

耐用年数が終わると、減価償却はできなくなり、不動産所得が黒字化して、一気に税金が上がるリスクがあります。

5.  さまざまな投資と不動産投資の比較

さまざまな投資との比較です。

・株・FX

・個人年金

と比較してみました。

5.1  株・FXと不動産投資

株とは、企業が事業に必要な資金を調達するために、発行しているものです。

株を買い、株を保有するということは、出資者となり、会社のオーナーの一人になることを意味します。

一方、FXとは、外国為替証拠金取引の通称で、自己資金である証拠金(保証金)を担保にその証拠金以上の外貨を売買出来る投資商品です。

以上の方法は、いわゆるハイリスク・ハイリターンな資産運用方法であり、投資先の銘柄が非常に多く、売買のタイミングの見極めが難しいため、豊富な知識が求められます。さらに将来の経済政策に大きく左右される可能性があり、確実に資産を形成できるという保証はありません。

不動産投資による資産運用は、比較的低いリスクで家賃という長期的な安定収入が得られ、節税効果も期待できます。

5.2  個人年金と不動産投資

個人年金とは、払込保険料を原資として運用し、あらかじめ取り交わした契約に基づいて、将来的に年金を支払う仕組みをいいます。種類は、大きく分けて2種類あり、

・定額個人年金

・変額個人年金

に分けられます。

(1)定額個人年金

定額個人年金とは、契約時に将来受け取れる基本年金額が決まっている年金保険です。

なお、年金受取開始前に被保険者が死亡した場合は、一般的に払込保険料を最低保証とする死亡給付金が支払われます。

また、外貨建て定額年金では、外貨建ての基本年金額は確定していますが、円建ての基本年金額は確定していないため、受取時の為替レートによっては、円建ての受取総額が払込保険料を下回ることもあります。

定額個人年金の主な種類および一般的な概要は、以下のとおりです。

①有期年金

有期年金とは、一定の年金受取期間内で、かつ、被保険者が生存している場合に限り、年金が支払われるものです。

②確定年金

確定年金とは、被保険者の生死に関係なく、一定の年金受取期間だけ年金が支払われるものです。

なお、確定年金では、年金受取期間内に被保険者が死亡した場合は、残存期間の年金またはその時点の年金現価相当額の死亡一時金が遺族に支払われます。

また、他の条件がすべて同じであれば、確定年金よりも有期年金のほうが保険料は安くなります。

③終身年金

終身年金とは、被保険者の生存している限り、一生涯年金が支払われるものです。

なお、男性よりも女性のほうが、統計上、長生きします。

終身年金のポイントは以下のとおりです。

・他の条件がすべて同じであれば、被保険者が男性よりも女性のほうが保険料は高くなる。

・他の条件がすべて同じであれば、被保険者が男性よりも女性のほうが基本年金額は低くなる。

④保証期間付終身年金

保証期間付終身年金とは、保証期間中は被保険者の生死に関係なく年金が支払われ、その後も生存している限り、一生涯年金が支払われるものです。

なお、保証期間付終身年金では、保証期間内に被保険者が死亡した場合には、保証期間のうち、残存期間の年金またはその時点の年金現価相当額の死亡一時金が遺族に支払われます。

⑤夫婦年金

夫婦年金とは、夫婦のいずれか一方が生存している限り、年金が支払われるものです。

夫婦のいずれか一方が死亡しても、その後の年金額は変わりません。

なお、他の条件がすべて同じであれば、終身年金よりも夫婦年金のほうが年金額は少なくなります。

(2)変額個人年金

変額個人年金とは、国内外の株式や債券を中心に運用され、運用実績に応じて受け取る年金や解約返戻金が変動する年金です。

変額個人年金のポイントは以下のとおりです。

・複数の特別勘定から運用ファンドを選べるものも多く、通常、所定の範囲内で手数料なしのスイッチング(ファンドの変更)が可能。

・年金受取開始時前に被保険者が死亡した場合は、一般的に払込保険料を最低保証とする死亡給付金が支払われる(運用が好調な場合には、死亡給付金の最低保証がアップするものもある)。

・年金額には原則として最低保証はないが、年金原資や受取年金総額を最低保証するものもある。

違いとしては、個人年金保険の場合は、60歳や65歳などの受領年齢に達するまでは保険料を払い続けることになりますが、その間に収益は得られません。

一方、不動産経営の場合は、ローンの返済が残っていても家賃収入で返済でき、資金計画を入念に立てておけば毎月少しずつでも収益を得られます。

6.  不動産投資の失敗事例

最後に、不動産投資の失敗事例をご紹介します。

なお、以下は株式会社シノケンハーモニーのホームページから引用しています。

6.1  失敗事例①

<入居募集の大変さ>

私は駅から徒歩5分の好立地の築浅物件を購入しました。実際に業者さんに物件も案内してもらい、築浅だけあって、物件の外観はとても綺麗で営業マンの話でも、今は入居中だから、家賃の空室保証は手数料が高いだけで勿体ないので家賃の集金業務などだけの一般管理を勧められました。その時の私は物件を目の前にして気分も舞い上がっていたので営業マンから言われるがままに空室保証ではなく、一般管理で購入することにしましたが・・・購入してすぐは、順調に家賃も入っていたのですが私が購入時に入居していた人が一旦退去してしまってからは次の入居者もなかなか決まらず、家賃が入ってこない時期が続きました。やっと次の入居者が決まったかと安心したら、すぐに退去・・・一人暮らしの入居者は長くは住まずに、すぐに退去してしまいます。そしてまた空室期間が・・・この繰り返しはとても精神的にまいります。さらに退去時には予想もしていなかった高額なリフォーム代が・・・こんな事なら始めから空室保証にすればと思い、購入した業者に相談しようとしたらその業者はなくなっていました・・・購入する業者選び・空室保証はリスクを回避する上でもっとも大切な事と勉強しました。

→少し解説しますと、一般管理とは、管理業務を管理会社に委託するための契約のことで、オーナーは管理会社に業務を委託する代わりに一定の手数料を支払います。

管理業務とは、

  • 入居者の募集・管理
  • 更新手続き
  • 解約手続き
  • クレーム処理
  • 補修や点検
  • 共用部分の清掃

のことをいいます。

6.2  失敗事例②

<目先の手数料だけを考えてしまい・・・>

私はサブリース契約中のワンルームマンションを購入しました。もちろん計画通りに家賃が入金されて、この状態がずっと続けば年金受給と同時にローンが自動的に完済できて家賃収入がそのまま年金がわりになる予定でした。でも購入してから3年ほど経った頃、インターネットの書き込みや本に影響されて欲が出てしまい「一般管理に変更すれば手数料が安くなるから、今よりもさらに収入が増える」と思い、サブリースを勧められた営業マンを振り切って一般管理に変更しました。この考えが甘かったです。入居者が入れ替わるたびに高額なリフォーム代やクリーニング代を支払い、さらに入居者の入れ替わりのたびに2~3か月の空室がでます。今までの私の考えていた計画は崩れていきました。今では目先のことだけを考えて欲を出してしまった自分に後悔しています。

→サブリースとは、不動産会社などが該当物件を一括で借り上げ、不動産会社自らが貸主となり、入居者に対して転貸することをいいます。

6.3  失敗事例③

<投資対象の物件>

ファミリータイプとワンルームで迷ったあげくに、ファミリータイプのマンションを購入しました。実際に運用をはじめて気づいた事は、ファミリーマンションはワンルームに比べて購入価格が2倍、3倍になるけど、家賃は2倍、3倍にはならないのです。 そうすると利回りはワンルームタイプと比較すると低くなります。 また、部屋の大きさがワンルームタイプと違い広い分、リフォーム代がかさみます。ファミリータイプの場合、高額なリフォーム代に加え、リフォームが完了するまでに時間もかかってしまいます。また、将来家族でマンションを使うといっても、いざその物件が必要になった時には、家族構成やライフスタイルは今とは変わっていて、結局買ったファミリータイプのマンションに住むことはありません。さんざん迷ったあげくにファミリータイプを購入しましたが、あくまでも投資対象として選ぶことが必要だと痛感しています。

7.  まとめ

皆さん、いかがでしたか?

以上、不動産投資と節税についてでした。

ポイントは、

①不動産投資とは、利益を得ることを目的として不動産に投資することであり、具体的には、アパートやマンションなどを購入して家賃収入を得たり、購入した物件の価値が上がったときに売却し、その差額で利益(売却益)を得ることを言う。

②デメリットは、キャッシュフローが悪くなる可能性がある点、金融機関の印象が悪くなる点、リスクに弱くなる点、耐用年数の経過により税金が上がる点にあります。

デメリットに注意して、不動産投資をするかどうかを検討しましょう。

以上です。

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