住宅ローンの借り換えはお得なの?そのメリット・デメリットを解説!

家族と一緒に賃貸マンション暮らしの方々の中には、いつかは憧れの一軒家を持ちたいとお考えの人も数多くいらっしゃることでしょう。

そうはいっても、ご自分の貯蓄のみでマイホームを購入できるような人はなかなかいないものです。日々の生活費や医療費、お子さんの教育費もそれなりにかかってしまいます。

そのため、住宅購入者のほとんどが「住宅ローン」を利用しています。この住宅ローンとは、住宅の購入や改築を目的に金融機関から借りるお金のことです。

当然、金融機関から借金をする以上は借りたお金だけではなく、利息も返済する必要があります。

しかし、住宅ローンは一度お金を借りた金融機関に対し、その後も返済し続けなければいけないわけではありません。

よりご自分に有利な条件の金融機関へ返済するという方法もあります。それが「住宅ローンの借り換え」です。

住宅ローン借り換えとは、住宅ローンの総返済額を減らすための見直し方法です。具体的には、新たな金融機関で新しいローンを組みなおし、現在返済中のローンを一括で返済する住宅ローンの見直し方法を指します。

この見直し方法は、便利な一面もありますが、手続きや審査に非常に手間がかかり、それなりの費用も発生します。

そこで今回は、住宅ローン借り換えの特徴、メリット・デメリットについて解説します。この記事を読めば、住宅ローンの借り換えを検討中の方々にとって、借り換えの判断基準やその注意点を知る良い参考資料となるでしょう。

1.住宅ローンの借り換えについて

子供も今年で幼稚園に入園、元気でよく走り回っている。親子3人で賃貸マンションに住んでいたが手狭になったので、思い切ってマイホームを購入した。

もちろん住宅ローンも組んだが、ローンを現在組んでいる金融機関よりも、自分たちに有利なローンを扱う金融機関があることを知った。

今から何とかできないだろうか・・・・・。

実はいったんローンを組んだ後でも「住宅ローンの借り換え」で、新しい借り換え先に変更可能です。

こちらでは住宅ローンのとは何か?住宅ローンの借り換えについて解説します。

1-1.住宅ローンとは

住宅ローンとは、マイホームの購入・家屋の改築費のために金融機関からお金を借りることです。

住宅は大きな買い物ですので、購入費のすべて手持ちのお金で支払う人はあまりいません。

マイホームを購入する場合、多くの方々が住宅ローンを利用し、毎月の返済を行うことになります。

ただし、金融機関に借金をしているわけなので、借りたお金を全額返せば良いだけではなく利息もかかります。

毎月のローンの返済では、借りたお金(元金)の返済分に加え、利息分もコツコツ払っていくことになります。

1-2.住宅ローンの借り換えとは

住宅ローンの借り換えとは、現在のローンを組んでいる金融機関とは別に、新たな金融機関で新しいローンを組み直し、ご自分が返済中のローンをその新たな金融機関からお金を借り、一括で返済する住宅ローンの見直し方法です。

例えば次のような方法で借り換えを行うことになります。

  • A銀行(金利3%):ローン返済中の金融機関、10年前に借り入れ現在の残高1,500万円
  • B銀行(金利1.070%):新しい借り入れ先の金融機関
  1. 新しい借り入れ先の金融機関であるB銀行からお金を借り、A銀行へ残高1,500万円を一括返済
  2. それ以降は、ご自分がB銀行から融資してもらった1,500万円を毎月返済

B銀行の金利1.070%は、A銀行の金利3%よりも低いので、この金利差分、総返済額を減らすことが可能となります。

1-3.借り換えは無条件でOK?

たとえ一度契約して、ご自分の都合で借り換えをしても特段のペナルティが課せられるわけではありません。

基本的に住宅ローンの契約では、借り換えを制限するような法的な決まりは存在しません。

ただし、住宅ローンを契約した金融機関の中には、例えば「借り換えをした場合、残金に対して1割分を上乗せして支払う」旨の契約内容になっている場合もあります。

住宅ローンの借り換えを希望する場合は、まずローンを返済中の金融機関と締結した契約書の内容を確認してみましょう。

2.住宅ローンの借り換えの手順について

住宅ローンの借り換え、非常に関心がある。金利の低い住宅ローンに変更できればお得だ。

では、住宅ローンの借り換えの手順について詳細を知りたい。

こちらでは、住宅ローンの借り換えの流れ・必要書類について解説します。

2-1.住宅ローンの借り換えの流れ

住宅ローンの借り換えは基本的に次のように行います。

〇住宅ローンの検討~借り換え後の返済スタートまで

  1. ご自分が現在借りている住宅ローンと、借り換えを予定している住宅ローンの内容を比較してみる
  2. 借り換えを予定の住宅ローンがご自分に有利なら、借り換え予定の金融機関へ申し込むため、必要書類を収集・申込書等へ記載する
  3. 書類を提出し申し込みを行う
  4. 金融機関による仮審査・本審査が行われ、問題がなければ審査が通ることになる
  5. 現在、住宅ローンを借りている金融機関へ、残金返済の手続きを申し込む
  6. 借り換え予定先の金融機関と契約を締結する
  7. 住宅ローンを借りている金融機関へ残金返済し、借り換え先の金融機関へ返済をスタート

スムーズに住宅ローンの借り換えが進んでも、1ヶ月以上の期間を要します。

また、必要書類の準備に手間取ったり、審査が通らなかったりするようなことがあれば、それだけ住宅ローンの借り換え時期が遅れることになります。

〇仮審査・本審査とは?

こちらでは仮審査・本審査で、それぞれどんな内容が審査されるのかを説明します。

[1.仮審査]

仮審査とは、金融機関が住宅ローン希望者を、お金を貸しても良い人物かどうか判断する最初の審査です。

主に次の項目がチェックされることになります。

①返済能力

住宅ローンの希望者が、無理のない返済をすることの可否を判断します。その判断基準が「返済負担率」です。

この負担率は、住宅ローンの希望者の年収に対する年間返済額の割合を指します。

基本的には、年収の35%程度に収まるのが目安とされています。例をあげれば、年収500万円の人の場合、500万円×35%=175万円となり、年間175万円以内の返済額であれば、住宅ローンを組んでもOKということになります。

②個人信用情報

個人信用情報とは、住宅ローンの希望者がどんな人物で、金融機関よりどの位お金を借りていて、しっかりと返済しているかがわかる情報のことです。

各種ローンの契約・クレジットカードの作成時には、個人信用情報の登録が法律上の義務となっています。

そのため、利用者の住所・氏名・勤務先等の個人情報の他、借金の支払い状況やローン残高などが、個人信用情報に細かく記録されています。あまりに滞納が多い場合、審査に通ることが厳しくなるのは間違いないです。

以上、この2つに問題が無ければ本審査に移ります。だいたい申し込みから仮審査の結果が判明するまで1週間~2週間程度かかります。

[2.本審査]

本審査では、さらに諸条件を加え、お金を貸しても良い人かどうかを総合的に判断する最終審査となります。審査項目は細かく分かれ、20項目近くに上ります。

審査項目は主に次の通りです。

  • 完済時の年齢
  • 返済負担率
  • 借入時年齢
  • 担保評価
  • 会社等の勤続年数
  • 住宅ローンの希望者の健康状態
  • 年収
  • 金融期間の営業エリア
  • 連帯保証人
  • 融資可能額
  • 個人信用情報
  • 国籍
  • 住宅ローンの希望者の取引状況
  • 住宅ローンの希望者の業種
  • 家族構成
  • 所有資産
  • 性別
  • 雇用先の会社の規模
  • その他

本審査の結果が判明するのも1週間~2週間程度です。しかし、本審査に通って融資が開始される間に、次のような事実が判明すれば本審査の取り消しのなるリスクもあります。

  • 勤務先を辞めて転職した
  • 退職して無職になった
  • マイカーの購入等で新しくローンを組んだ

現在、上記のようなことを検討しているならば、融資されるまで待つことが無難と言えます。

2-2.住宅ローンの借り換えの必要書類

まずは審査を受けるために必要書類の提出が求められます。基本的に次のような書類を準備することになります。

〇申込書等

  • 住宅ローン借入申込書:用紙には必要事項を記載し、押印します。
  • 個人情報の取扱いに関する同意書兼表明および確約書:申込人・連帯保証人等に該当する方々が署名・押印します。

〇本人確認に必要な書類

  • 住民票の写し(原本):ご自分がお住まいの市区町村役場にて取得します。発行後1ヶ月以内の書類を用意しましょう。
  • 自動車運転免許証・パスポート等:コピーを用意しましょう。
  • 健康保険証:コピーを用意しましょう。

〇返済中の住宅ローンに関する書類

  • 返済予定表:金融機関またはご自身の控え(コピー)を用意しましょう。
  • 返済用口座通帳:ご自分の口座から引き落しで返済中の場合に、そのコピーを用意します。
  • 給与・賞与明細:給与から引き落しで返済中の場合に、そのコピーを用意します。

〇収入面の審査のために必要な書類

  • 給与所得源泉徴収票:コピーを用意します。
  • 住民税課税証明書:ご自分がお住まいの市区町村役場にて取得します(コピー可)。
  • 所得税納税証明書:ご自分の納税地を管轄する税務署にて取得します(コピー可)。
  • 確定申告書:自営業者・自由業者等の場合、ご自分の納税地を管轄する税務署にて取得します(コピー可)。

〇物件の審査に必要な書類

  • 重要事項説明書:コピーを用意します。
  • 不動産売買契約書:コピーを用意します。
  • 不動産登記簿謄本(土地・建物):物件の所在地を管轄する法務局にて取得します(コピー可)。
  • 公図:物件の所在地を管轄する法務局にて取得します(コピー可)。
  • 地積測量図:物件の所在地を管轄する法務局にて取得します(コピー可)。
  • 建物図面:物件の所在地を管轄する法務局にて取得します(コピー可)。
  • 住宅地図:物件の所在地を管轄する法務局にて取得します(コピー可)。

〇団体信用生命保険の審査に必要な書類

  • 団体信用生命保険申込書兼告知書:借り換え予定先の金融機関から取得して必要事項を記載します。
  • 健康診断書:医療機関から取得します。借入額5,000万円を超えるケース等で要求されることがあります。

なお、借り換え予定先の金融機関によっては追加の書類が要求されることもあります。

2-3.現在借入中の金融機関から有利な提案を受けることも

お金を貸している金融機関が、ローン利用者から残金返済の手続きを申し込まれた場合、正当な理由のない限りそれに応じることになります。

しかし、住宅ローンを貸している金融機関は、お客を他の金融機関にとられることになるので、残金を一括返済されるにしても損な話です。

おそらくは、現在借入をしている金融機関はあなたを引き止めようとするでしょう。

その引き止める手段として、金利の優遇を提案され、あなたに有利な条件となる場合も考えられます。

そのため、借り換え予定先の金融機関へ新たなローンを申し込む前に、現在借入れをしている金融機関へ金利の引き下げを相談してみるのも良い方法です。

住宅ローンの借り換えをせずに、ご自分に有利な条件へ変更できるかもしれません。

3.住宅ローンの借り換えのメリット

住宅ローンの手続きには審査があり必要書類も多いが、是非利用してみたい。

住宅ローンのメリットについて詳細を知りたい・・・・。

こちらでは、住宅ローンのいろいろなメリットについて解説します。

3-1.住宅ローンの返済額を減らせる!

借り換えによって得られる最大のメリットは、もちろん住宅ローンの総返済額を減らすことができることです。

住宅ローンの残高・残りの返済期間も関係しますが、現在よりも低い金利の住宅ローンへ借り換えることができると、住宅ローンの総返済額をお得に減らせる可能性があります。

「1-2.住宅ローンの借り換えとは」の事例を参考に返済額を計算すれば次のようになります。

(例)

  • 借入期間:20年契約→残り10年
  • 借入金額:3,000万円→残り1,500万円
  • 返済方法:元利均等

〇A銀行(固定金利3%)

このまま継続すると次のようになります。

  • 月額返済額:166,379円
  • 年間返済額(月額返済額×12):1,996,548円

〇B銀行(固定金利7年1.070%)

新しい借り入れ先に変更すると次のようになります。

  • 月額返済額:131,862円
  • 年間返済額(月額返済額×12):1,582,344円

A銀行・B銀行を比較すると月額返済額が34,517円、年間ならば414,204円お得になります。

なお、諸条件によって事例のような金額へ減額できないケースもあるので注意が必要です。

3-2.金利タイプの変更で有利に!

住宅ローンの借り換えをすれば、金利タイプの変更を行うこともできます。

金利タイプには、金融情勢に応じて金利が変動する「変動金利」と、お金を借りた時に契約で定めた金利は返済期間まで変わらない「固定金利」があります。

現在、低金利の状態は続いていますが変動金利で住宅ローンを行っている方々の中で、将来の金利上昇を不安に思う人はいらっしゃることでしょう。

その場合には、住宅ローンの借り換えを機に、10年固定または20年固定といった長期間の固定金利へ切り替えることも良い方法です。

3-3.団体信用生命保険の補償を充実させることも

団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済に特化した保険商品です。住宅ローンを借りた人がそのローンを全額返済できないうちに、死亡または所定の高度障害状態といったまさかの事態になり、ローンの返済が困難になることも想定されます。

そんな時に、住宅ローンを保険会社が被保険者(住宅ローンを借りた人)の代わりになって金融機関へ返済するという保険です。

つまり、この保険は住宅をローンで購入した人が、万が一にも返済困難となってしまった際、残りのローンを完済できるようにするための生命保険なのです。住宅ローン契約時には、こちらの保険へ加入することが義務付けられているケースも多くあります。

団体信用生命保険は残りのローンを完済に備えるためだけではなく、被保険者が病気等を患った際に手厚い保障を約束する商品も多くあります。

例えば被保険者が死亡または高度障害状態にならなくても、生活習慣病(がん、心疾患、脳血管疾患等)になって、長期入院を余儀なくされた場合、住宅ローンの返済が免除される内容の商品もあります。

住宅ローンの借り換えを機に、よりローン利用者へ有利な団体信用生命保険へ加入し直すこともできます。

3-4.その他のメリット

その他には次のようなメリットもあります。

〇リフォームローンも有利に

購入した住宅のリフォームを希望するならば、借り換えに合わせてリフォーム資金に関しても一本化し、住宅ローンとして借りることができます。

リフォームローン単独の場合、金利は約2%程度となる場合が多いものの、住宅ローンと一本化できれば、住宅ローンの特徴である低金利・長期間でリフォーム資金を借り入れることが可能となります。

〇返済の利便性が上がる

給与振込口座と住宅ローン返済口座とが別々の銀行にある場合は、借り換えを機に、給与振込口座・住宅ローン返済口座を同一にしましょう。

そうすれば、毎月の他行への資金移動や面倒な管理が不要になり、利便性が向上します。

4.住宅ローンの借り換えのデメリット

住宅ローンを借り換えるメリットはやはり大きい。しかし、その一方でデメリットもおそらくあるだろう。

住宅ローン借り換えのデメリットも知りたい・・・。

こちらでは、住宅ローン借り換えのデメリットについて解説します。

4-1.手数料をはじめ諸費用が結構かかる

住宅ローンの借り換えは全く費用がかからないわけではありません。借り換えの手数料はそれなりにかかってしまいます。

この諸費用分を差し引いても、なお返済額が有利になるとあると判断した場合、住宅ローンの借り換えを行うことが大切です。

概ね次のような手数料がかかることに注意しましょう。

〇事務手数料

借り換え契約時、必要になる手数料です。

  • 大手銀行等の場合:30,000円程度
  • ネット銀行:借入額の2.1%程度

〇保証料

大手銀行や地方銀行の住宅ローンを利用をする際に必要となる費用です。およそ金利に0.2%が上乗せされます。一括で前払いしても構いませんが、約50万円~150万円を支払うことになります。

なお、ネット銀行の場合なら保証料は無料のケースがほとんどです。

〇印紙税

契約書に貼る印紙の費用です。1000万円~5千万円以下:2万円、1億円以下:6万円と費用がかかります

〇抵当権抹消費用

抵当権(※)を抹消する際の手続き費用です。費用は1万円~2万円程度が目安です。

(※)抵当権:債務の担保へ供した物について、他の債権者に先立ち優先的に債権の弁済を受ける権利です。住宅ローンの場合、もしローンを利用する人の返済が滞ったならば、お金を貸した金融機関からその物件が差し押さえられてしまうことになります。

〇抵当権設定費用

抵当権を設定するには登録免許税がかかります。借入額の0.4%を支払います。

登記申請を司法書士に依頼する場合なら、報酬額5万円~10万円を更に支払う必要があります。

4-2.手間のかかる手続き・審査が必要

「2-2.住宅ローンの借り換えの必要書類」でも述べた通り、住宅ローンの借り換えに関して必要な書類は数多く存在します。

特に市区町村や法務局から取得しなければならない書類も多いので、手続き申請に慣れていない人は手間取ることが予想されます。

家族と手分けをしながら書類を取得していくのも良い方法ですが、司法書士や行政書士にその取得を代行してもらうことで、スムーズに書類の準備を行うことができます。

4-3.金利タイプの変更リスクがある

借り換えの際に、同じ金利タイプで返済をしていくならば、あまり問題ありませんが、例えば固定金利→変動金利に変更する場合には注意が必要です。

固定金利は金融情勢の変化が起きても金利に影響がない分、変動金利より金利が高く設定されています。

そのため、変動金利に変更すると数百万円の借り換えメリットが発生するのは事実です。

ただし、変動金利に借り換えると、将来的に金利が上昇したならば返済額が固定金利の場合より増えてしまうリスクもあります。

5.住宅ローンの借り換えの判断基準

住宅ローンの借り換えには、メリット・デメリットが確実に存在することはわかった。

住宅ローンの借り換えを検討する際の良い判断基準とは何だろう?詳細を知りたい・・・・。

こちらでは、様々な視点から借り換えの判断基準を検討します。

5-1.このくらいの条件であればお得!

住宅ローンの借り換えの最大の目的は、総返済額の圧縮です。そのため、借り換えの際の諸費用(手数料等)も踏まえた場合、どの程度ご自分に有利であれば借り換えを行うべきでしょうか?

一般的に次のような条件をすべてクリアしていれば、借り換えで失敗しないといわれています。

  • 住宅ローンの残高がまだ1,000万円以上ある
  • 残りの返済期間がまだ10年以上ある
  • 借り換え前・借り換え後の金利差が年1%以上開いている

まずは、この要件に該当しているかを確認してから借り換えを実行に移すべきでしょう。

5-2.民間住宅ローン等を比較してみる

各金融機関の固定金利・変動金利・融資事務手数料・保証料に関しては、借り換えの参考として次の一例をご覧ください。

ネット銀行の金利の低さが特に際立っています(2018年10月現在)。

金融機関 イオン銀行 カブドットコム証券 じぶん銀行 住信SBIネット銀行 三菱UFJ銀行
10年固定金利 0.740% 0.800% 0.690% 0.860% 0.800%
20年固定金利 1.393% 1.360%
変動金利 0.470% 0.525% 0.457% 0.428% 0.525%
融資事務
手数料
借入額
×2.16%
借入額
×2.16%
借入額
×2.16%
借入額
×2.16%
3.24万円
保証料 0円 0円 0円 0円 20,610円~

5-3.フラット35とは

どうしても住宅ローンを組んだ金融機関の金利が高く、他の金融機関を検討するのに加えて、公的な機関にある程度関与してもらうことで、安心した返済を目指す場合なら「フラット35」を利用することも考えてみましょう。

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する最長35年の長期・固定・低金利の住宅ローンのことです。申込の窓口は提携している民間金融機関となります。

フラット35メリット・デメリットは次の通りです。下表を参考にしてください。

フラット35
メリット
・15~35年の長期固定金利で返済額は上昇しない

・保証人・保証料不要で、繰上返済の手数料も無料

・団体信用生命保険の加入者の場合、加入者に万が一の事態が生じたならば住宅金融支援機構に支払われる保険金が債務に充当され、以後の返済は不要

デメリット
 ・借入れ金額は8000万円が上限

・審査や融資実行までの時間が長い

・繰上返済は最低100万円からしか行えない

フラット35を扱う金融機関の一例をあげます(2018年10月現在)。

金融機関 ARUHI 住信SBIネット銀行 楽天銀行
15年~20年固定金利 1.330% 1.330% 1.330%
21年~35年固定金利 1.410% 1.410% 1.410%
融資事務
手数料
借入額
×1.08%
借入額
×2.16%
借入額
×0.972%
保証料 0円 0円 0円

なお、フラット35では変動金利は扱っていないので注意が必要です。

6.借り換えの際の相談について

ここまで、住宅ローンの借り換えについてみてきたが、借入先を検討していくにつれ、新たな疑問がわいてくるかもしれない。

そんな時に、適切なアドバイスを受ける方法はないものだろうか?

こちらでは、いろいろな相談の方法と注意点について解説します。

6-1.借り換えの不明な点はそのままにしない!

住宅ローンの借り換えは、金利の状況や比較、申込手続きや必要書類の準備に至るまで非常に手間がかかり、わかり難い部分が数多くあるのは事実です。

しかし、スムーズに作業が進むことばかりを考えて、新たな疑問や不明な点をそのままにして、住宅ローンの借り換えを行うと、後日、様々なトラブルに頭を抱えることとなるかもしれません。

そんな事態にならないよう、冷静に契約内容等を確認して、不明な点は面倒でも専門的な知識を有する方々に質問してみるのが賢明です。

次項ではいろいろな相談の方法を取り上げます。

6-2.いろいろな相談の方法

相談には次のような方法が考えられます。

〇借り換え先候補の金融機関へ相談

実際にご自分が借り換え先候補の金融機関窓口へ足を運んだり、電話相談したりする方法があります。この方法のメリット・デメリットは下表を参考にしてください。

金融機関窓口で相談
メリット
・窓口で相談すれば担当者と直接相談ができるので、疑問点・不明点が解消されやすい

・電話相談の場合は、営業時間内であればいつでも気軽に相談できる

デメリット
・窓口で相談する場合、予約なしで相談に行っても、金融機関が混んでいるときは後日訪問となり、日程を調整しなければいけないこともある

・電話相談の場合は、時間帯によって電話が混雑し、営業時間内であっても担当者に連絡が取れないことや、相談できても相談者と担当者が同じ書類に目を通しながら質疑応答ができないので、話の食い違いが発生する恐れもある

〇ファイナンシャルプランナーへ相談

ファイナンシャルプランナーとは、ローン・金融・保険の専門家で、国家資格を有している人のことです。ある程度、中立の立場から疑問・質問へアドバイスをしてくれます。

この方法のメリット・デメリットは下表を参考にしてください。

ファイナンシャルプランナーのアドバイス
メリット
・住宅ローンのみならず、保険や税金等の多角的な視点から有益なアドバイスが期待できる

・ご自分の家庭や経済状態を考慮したプランを提案してもらえる

デメリット
・金融機関に属しているファイナンシャルプランナーの場合、中立性を期待することは難しくなる

・独立系(主に個人事務所を構えている等)のファイナンシャルプランナーの場合は相談料が必要

6-3.相談の際の注意点

借り換え先を検討する場合、1つの金融機関の1つの商品だけにこだわる必要はありません。

同じ金融機関でも、用途に合わせた複数の借り換えローンを比較してみたり、複数の金融機関の借り換えローンを比較したりして、ご自分にとってベストな住宅ローンを選ぶことが大切です。

また、各金融機関ではホームページで簡単に総返済額等のシミュレーションができますので、いろいろと自分に合った条件を加えて返済額等を比較することも、借り換えローン選びに便利な方法と言えます。

7.まとめ

住宅ローンの借り換えは、複雑な手続きや審査が伴いますが、借り換えによって年に何十万円も、お得に出費を節約できることがあります。

諸費用(借り換え手数料)にも気を付けながら、慎重に借り換え先を選ぶことが大切です。

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