住宅ローンサポート保険ってなに?知っておこうキホンの「キ」

「夢のマイホームを購入したけど、ローンを返せるかわからない。。。」

あなたは、そう心配になったことはありませんか?

一応働いてはいるけど、働けなくなったらどうしよう。

そんなあなたに!この記事を読めば、住宅ローンのキホンから、住宅ローンサポート保険まで丸わかりです!

おススメの商品もご紹介しますので、お見逃しなく!

目次

1.夢のマイホーム購入

1.1何歳で購入してる?

1.2ローンの平均は?

2.  住宅ローンの仕組み

2.1金利

2.1.1固定金利

2.1.2変動金利

2.1.3固定金利選択型

2.2返済方法

2.2.1元利均等返済

2.2.2元金均等返済

3.住宅ローンの見直し

3.1借換え

3.2繰り上げ返済

3.3返済方法等の変更

4.住宅ローンを組む際の保険

4.1団信とは?

4.2よく聞く「フラット35」

4.3疾病保障付住宅ローン保険って?

4.4問題点

5.住宅ローンサポート保険とは?

5.1病気やケガになった場合

5.2保険料はどのくらい?

5.3おススメの商品は?

5.4問題点

6.アフラックの給与サポート保険は有効?

6.1給与サポート保険とは?

6.2メリット

6.3デメリット

7.まとめ

1.  夢のマイホーム購入

だれもが夢見るマイホーム。

持ちたいですよね。

しかしながら、購入すれば、多額のローンを支払わなければなりません。

それが心配で、購入できない、という方もいるのではないのでしょうか。

もし万が一のことがあったら、ローンはどうするのか。

万が一のことはなくても、病気になって働けなくなったら支払いはどうするのか。

心配ですよね。

今回はそんな心配を拭い去りましょう!

まずは、住宅ローンの基本的なところから見ていきます。

1.1.何歳で購入してる?

初めてマイホームを購入する人の平均年齢は、何歳くらいだと思いますか?

国土交通省が発表している『平成26年度 住宅市場動向調査 報告書』には、住宅の種類ごとに、平均年齢のデータが出ています。

一戸建ての注文住宅を購入した人の平均年齢は38.5歳となっており、以下、分譲戸建住宅は37.4歳、分譲マンションは40.6歳、中古戸建住宅は41.5歳、中古マンションは41.5歳となっています(いずれも購入する世帯の世帯主の年齢。以下同)。

住宅の種類で多少の差はありますが、初めてマイホームを購入する人の年齢は、30代後半から40代にかけて集中していることがわかります。

これは40代半ばを過ぎてしまうと、長期のローンが組みにくくなってくることが一因だと考えられます。

住宅ローンの利用条件のひとつに「完済時の年齢」があるのですが、ほとんどの金融機関は、80歳を目安にしています。

そのため45歳を過ぎていると、長期のローン、例えば35年の住宅ローンを組もうとした場合、完済時の年齢は80歳を超えてしまうので、35年のローンは組みにくくなります。

また、30代後半から40代にかけては子供が小学生に上がるなど、家計の見通しが立てやすくなることも関係しているかもしれません。

同世代の友人などが家を買いはじめることで、これまでマイホーム購入を考えていなかった人の気運が高まるということもあるでしょう。

1.2.ローンの平均は?

次に、購入(借入)金額は、平均いくらなのか、見ていきます。

初めて住宅購入した際の平均金額は、注文住宅が「4,246万円」分譲戸建住宅が「3,673万円」分譲マンションが「4,203万円」中古戸建住宅が「2,581万円」中古マンション「2,523万円」という結果になっています。

住宅の種類によって差が生じているものの、土地と建物を購入する注文住宅が最も高く、中古住宅は、戸建て・マンションともさほど変わらないことが確認できます。

ただし、中古住宅の場合、リフォームやリノベーションといった工事費用も別途必要になるため、それらを合わせると分譲戸建住宅や分譲マンションを購入するのとさほど変わらない場合がある可能性も時には生じます。

次に、ローン返済の平均年数を見ていきます。

ローン返済期間については、35年が43.6%と最も多く、30年は16.6%となり、6割の方が30年または35年でローンを組んでいることがわかりました。

2.住宅ローンの仕組み

次に、住宅ローンのキホンを見ていきましょう。

具体的には、

・金利について

・返済方法について

です。

2.1金利

まず、金利についてです。

・固定金利

・変動金利

・固定金利選択型

に分けられます。

  2.1.1 固定金利

固定金利とは、ローン申込時や契約時に決められた金利が、返済終了まで適用されるものをいいます。

  2.1.2 変動金利

変動金利とは、一定期間ごとに、適用される金利が見直されるものをいいます。

民間金融機関の「変動金利型」のローンでは、金利の見直しは半年ごと、返済額の見直しは5年ごととなるのが一般的です。

  2.1.3 固定金利選択型

固定金利選択型というタイプは、一定の期間(選択期間)だけ固定金利となるもので、その期間が終了した時点で、金利が見直されるため、基本的には変動金利に分類できます。

2.2返済方法

次に、返済方法について見ていきます。

・元利均等返済

・元金均等返済

に分けられます。

   2.2.1 元利均等返済

元利均等返済とは、元利部分と利息部分をあわせた毎回返済額が一定である返済方法です。

   2.2.2 元金均等返済

元金均等返済とは、毎回の返済額のうち、元金部分の返済額が一定である返金方法です。

3.住宅ローンの見直し

次に、住宅ローンの見直しについて見ていきます。

見直しには、

・借換え

・繰り上げ返済

があります。

3.1  借換え

借換えについて、見ていきます。

借換えとは、現在返済中の住宅ローンを一括返済するため、新たに別の住宅ローンに組み直すことを言います。

借換えの主な注意点は以下の通りです。

・担保評価が低い場合には、希望する融資を受けられない。

・新規融資と同様、印紙税や抵当権設定費用、保証料などの諸費用がかかる。

・民間金融機関等の独自の住宅ローンを利用する場合には、一般的に団体信用生命保険への加入が融資条件となる。

※団体信用生命保険については、のちほど述べたいと思います。

3.2  繰り上げ返済

次に、繰り上げ返済について見ていきます。

繰り上げ返済とは、通常の返済とは別に、返済しているローンの元金の全部または一部を返済することを言います。

繰り上げ返済した金額は、すべて元金部分の返済に充てられます。

繰り上げ返済の主なポイントは以下の通りです。

・繰り上げ返済を行うことにより、将来に支払う金利を軽減する効果がある(つまり、繰り上げ返済を行うことで、総返済額は減少する)

・繰り上げ返済はローン元金残高が多いとき、つまり、早く行うほど総返済額の削減効果が高くなる。

・繰り上げ返済の種類には、毎回の返済額は変えずに残りの返済期間を短縮する「期間短縮型」と、残りの返済期間は変えずに毎回の返済額を軽減する「返済額軽減型」の2つの方法がある。

・ほかの条件が同じである場合、総返済額の削減効果がより大きいのは、「返済額軽減型」よりも「期間短縮型」のほうである。

・「期間短縮型」において、ローンの返済期間が10年未満となった場合には、住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)の適用が受けられなくなる。

3.3  返済方法等の変更

次に返済方法等の変更について、見ていきます。

①金利

・金利が上昇すると変動金利の住宅ローンの適用金利も上昇するので、金利が上昇しそうなときは、固定金利を選択するほうがよいです。

・金利が低下すると変動金利の住宅ローンの適用金利も低下するので、金利が低下しそうなときは、変動金利を選択するとよいです(固定金利を選択すると金利は高いままとなってしまいます)。

②返済方法の見直し

・毎月の返済が困難となった場合でも、所定の要件を満たしていれば、返済期間の延長や返済額の減額など、返済方法の変更が可能です。

 

4.住宅ローンを組む際の保険

まず、住宅ローンを組む際の保険についてみていきましょう。

まずは、団信から説明します。

3.1 団信とは?

団信とは、「団体信用生命保険」のことで、

住宅ローンの返済期間中に、ローン契約者が死亡した場合、または重度の障害を背負ってしまった場合に、生命保険会社がローン契約者「本人」に代わって、住宅ローンの残高(未払い部分)に関して支払う制度で、住宅ローンの支払いが滞る心配がありません。

団体信用生命保険にはいくつかの種類があります。

具体的にいくつか見ていきましょう。

・機構団体信用生命保険(機構団信)

機構団体信用生命保険は住宅金融支援機構が住宅ローン「フラット35」加入者に対して提供している保険です。機構団体信用生命保険では、保障は最長で満80歳の誕生日が属する月の末日まで続きます。

全国300以上の金融機関と連携しており、平成27年3月31日現在で約150万人の方が加入しています。

なお、機構団体信用生命保険への加入は任意となっており、ローンとは別に保険料の支払いが必要です。

・信用保証協会団体信用生命保険(保証協会団信)

信用保証協会団体信用生命保険は、一般社団法人全国信用保証協会連合会が提供している保険です。

信用保証協会団体信用生命保険では、機構団信と同様に、団体信用生命保険への加入は任意となっており、ローンの金利とは別に保険料を、年齢にかかわらず一律に、年払い(掛け捨て)で負担するものとなっています。

・中央労働銀行団体信用生命保険(ろうきん団信)

労金団信は中央労働銀行が提供している保険です。

中央労働銀行は労働組合や生協などの出資によって創設された協同組織の金融機関です。

労金団信は中央労働銀行の住宅ローンに付保されており、任意加入の機構団信や保証協会団信とは異なり、いわゆる強制加入となります。

そのため、保険料はローン返済の金利の中に含まれており、金利に保険料の相当額が上乗せされることはありません。

・一般金融機関の団体信用生命保険

以上3つのほかにも、住宅をローン付きで購入する消費者に対して、さまざまな金融機関がローンの融資と合わせて団体信用生命保険を提供しています。

このような団体信用生命保険では、労金団信同様、加入は任意ではなく、住宅ローンの加入と合わせての加入となります。

「団体信用生命保険」には大きく2つあり、1つは、住宅金融支援機構の「フラット35」、もう1つに、「疾病保障付住宅ローン保険」があります。

まず、フラット35について見ていきましょう。

3.2 よく聞く「フラット35」

フラット35とは、借入時に返済終了までの金利が確定する住宅ローンのことです。

特徴を以下で述べていきます(買取型)。

申込者 年齢が70歳未満で、収入等に関する一定の要件を満たしている者
融資要件 本人または親族が居住するための一定の新築住宅の建設・購入または一定の中古住宅の購入に係る融資
融資物件 ・建築基準法の基準とともに一定の耐久性等を確保した住宅であること

・1戸当たりの住宅建設費または住宅購入価額が1億円以下(税込)であること

・敷地面積については要件なし

・住宅の床面積が70㎡以上(一戸建て・重ね建て・連続建て住宅)または30㎡(共同住宅)以上であること(上限なし)

・店舗や事務所と併用した住宅の場合、住宅部分の床面積が非住宅部分の床面積以上であること

融資額 ・100万円以上8,000万円以下で、建設費または購入価額の100%以内の金額

・借換えの場合も100%以内

返済期間 次のいずれか短い方の期間で、1年単位で設定できる

・15年以上35年以内(60歳以上の人は10年以上)

・完済時の年齢が80歳となるまでの年数

適用金利 ・全期間固定(融資実行時点の金利、各金融機関が独自に設定)

・一部に段階金利

返済方法 ・元利均等毎月払いまたは元金均等毎月払い

・6か月ごとのボーナス(借入金額の40%以内(1万円単位))も併用できる

保証人・保証料 不要
団体信用生命保険 加入は任意
その他 ・繰上げ返済手数料は不要(最低必要額は100万円以上)

3.3  疾病保障付住宅ローン保険って?

もうひとつは、民間ローンの「疾病保障付き住宅ローン保険」で、代表的なものは、「がん保障特約付き団体信用生命保険」で現在注目を集めています。

「がん」の保障と「団体信用生命保険」の保障の性質を組み合わせたもので、住宅ローン残高のほぼ100パーセントが保障されます。

一般的に、生命保険は加入した時の年齢が若ければ若いほど、保険料は安価に加入できるため、2007年4月の保険料の改定で保険料が安くなるというケースもでてきています。

それに対して「団体信用生命保険」の保険料は3割アップしており、民間の生命保険に加入したほうが有利なケースも見られます。

「疾病保障付住宅ローン保険」と検索して、初めに出てくる保険は、イオン銀行の「8大疾病保障プラス付住宅ローン」です。

ガン・脳卒中・急性心筋梗塞の3大疾病のほか、5つの重度慢性疾患、失業信用費用保険も加わった保障の充実した保険です。

失業信用費用保険とは、非自発的に失業した場合が対象で、失業状態が1か月を超えて継続した場合、最長6か月間毎月のローン返済相当額を保障するものです。

また、借入金額の目安としては、例えば、

・現在の収入が600万円、借入期間が35年だとすると、

⇒借入金額の目安は、3,390万円~4,520万円

となります。

4.3  問題点

問題点としては、以下のことが考えられます。

・フラット35

①金利が高い傾向にある

長期間金利が変動しないフラット35は、変動型の住宅ローンより若干金利が高く設定されています。

長期間金利が変わらないという安心を取るか、数年間の金利の安さを取るか、しっかりと考える必要があります。

②金利が変動しない

フラット35の最大の特徴とも言える固定金利。

数十年先の払い終わりの時期まで、月々の返済額が変わらず、未来の資金計画を立てやすいということはメリットですが、金利が変動しないということがデメリットになってしまうこともあります。

③繰り上げ返済の最低額が決められている

住宅ローンのほとんどは、1円からの繰り上げ返済を受け付けています。

しかし、フラット35の場合、繰り上げ返済の手数料が必要無いかわりに、繰り上げ返済の最低金額が10万円からとなっています。

④物件にも条件がある

フラット35の審査を受けるためには、フラット35が独自に定めている条件を満たす物件でなければいけません。

審査を受けるための条件は、簡単にまとめると以下の3つです。

・床面積70㎡を超える一戸建て住宅または床面積30㎡を超えるマンション

・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する

・土地取得費を含む住宅の建設費または購入価額が1億円以下の住宅

この3つをクリアする住宅でなければ、審査を受けることはできません。

しかし、ほとんどの住宅が当てはまる条件なので、特別小さい、または特別大きな家を建てようと考えている方以外は、それほど気にする必要はない条件です。

⑤自己資金が無いと金利が上がる

フラット35は、住宅取得に必要な資金の9割以下の融資であれば、金利が大きく下がります。

そのため、良い条件でフラット35を借りようと思うと、ある程度の自己資金を用意しなくてはいけません。

原則として諸経費分は融資を受けることができませんので、最もいい条件の金利で借入を望むなら、諸経費に加え、土地代を含む住宅取得費の1割を自己負担金として用意しなければいけないことになります。

・疾病保障付住宅ローン

① 条件がクリア出来ず、保障が出ない場合がある。

疾病保障付住宅ローンの場合、交通事故(ケガ)で就業不能状態になっても住宅ローンの免除にはならず、住宅ローンは払い続けなければなりません。

また、保険で住宅ローン残高が相殺されるため、相殺の条件が厳しくなっています。

がんは、所定のがんと医師に診断確定されることが条件ですが、借入日から90日以内にがんになった場合や上皮内がんは対象外になります。

また、急性心筋梗塞・脳卒中は、急性心筋梗塞・脳卒中と診断され、60日以内所定の状態が継続したときが条件になります。

60日以上の労働制限を満たすのは簡単ではありません。

上記の条件を満たしている場合は、ローン返済相当額の保険金がおり、この状態が1年間継続するとローン残高がなくなります。

就業不能という状態についても、例えば慢性腎不全で人工透析を受けたり、抗がん剤を投与されたりしながら働き続けると保障は受けられない。

「条件を満たすのはそう簡単ではない」との指摘は多いため、注意が必要です。

②保険料が高い

基本的に、住宅ローンの金利上乗せ(0.1%~0.3%)のため、借入額及び借入期間が長くなると、保険料負担が重くなります。

家計を圧迫することになりかねませんので、注意が必要です。

③中途解約できないときがある

団体信用生命保険の特約として取り扱っているものは、全額銀行が負担することがあれば、団信保険料は銀行負担、特約保険料は金利上乗せという銀行もありますが、特約だけ中途解約ができない点に注意が必要です。

住宅ローンに付いている疾病保障の保障期間は借入期間と同じで、途中から保障を付けたり途中で保障を解約したりすることはできないため、注意が必要です。

 

5.住宅ローンサポート保険とは?

所得補償保険の一種、「住宅ローンサポート保険」は、正式名称「長期就労不能所得補償保険」といいます。

住宅を購入時、多数の方は銀行で住宅ローンを組み、数千万円の借金を20~35年かけて返済していきます。

世帯主の方の万が一に備え、銀行は団体信用保険(団信)への加入を義務付け、死亡時に残債を保険金で清算します。
残されたご家族は、住宅ローンを追わないで済む仕組みです。

5.1 病気やケガになった場合

もうひとつ忘れがちなリスクがあります。
それは、「就労不能状態」(死亡以外の、働けない状態)です。

例えば、
・手に技術を持つ方が腕を骨折した。
・病気で退院したけれども長期で自宅療養している。
・交通事故に遭い、寝たきりになってしまった。・・・など。

会社も退職せざる負えない状態で住宅ローンも払い続ける・・・。
なかなか難しいことです。

上記の就労不能状態時の所得を補償してくれる保険がこれなのです。

5.2 保険料はどのくらい?

ここで、保険料の例を挙げます。

例えば、

30歳男性事務職、税込み年収600万円、月額補償30万円、60歳まで
・就労不能状態になった場合の受取額は・・・・・・
30万円×(60歳-30歳)×12ヶ月=1億800万円です。
・ご加入した場合の保険料は月額保険料は¥4,560円です

5.3 オススメの商品は?

「住宅ローンサポート保険」と検索すると、日立キャピタル損害保険の商品がでてきます。

特徴は以下の通りです。

満53歳までの方にご加入いただけます。(満54歳以上の方は個別に問い合わせる必要あり)

・医師による診査は不要、告知書のみでご加入いただけます。
(ただし、告知書の内容によってはご加入いただけない場合もある)

・入院中だけではなく自宅療養中も補償します。
(全く働けない状態であれば、入院中に限らず、医師の指示による自宅療養中も支払いの対象になります)

・平均月間所得額の60%までご加入いただけます(保険金月額は最高30万円まで)

※平均月間所得額は、税引き前のご年収(ボーナス等含む)÷ 12 で算出。

5.4問題点

問題点をここで挙げます。

日立キャピタル損害保険を例にとりますと、給付対象外となる場合として、

・精神障害

・「むちうち症」や「腰痛」などで医学的他覚所見が見られない場合

・妊娠、出産、早産または流産によって被った身体障害

があるので、注意が必要です。

 

6.アフラックの給与サポート保険は有効?

次に、今話題のアフラックの「給与サポート保険」について見ていきましょう。

6.1 給与サポート保険とは?

特徴は、以下の通りです。

①病気やケガで働けない場合を保障します。

②入院中だけではなく所定の在宅療養で働けない場合も保障します。

③就労困難状態が60日継続した場合、最初の6回分は生存していれば給付金をお受け取りいただけます。

6.2 メリット

次に、メリットを見ていきましょう。

①入院中だけでなく、在宅療養の場合も保障される

「給与サポート保険」は就業不能保険ですので、入院中だけでなく在宅療養の場合でも保障されます。

医療保険の場合だと入院(または通院)の場合に保障され、在宅療養のみの場合は全く保障されないので、給与サポート保険のような就業不能保険の方が保障範囲が広いという一面を持っています。

②長期と短期で分かれており、傷病手当金を考慮した契約が可能

基本的にサラリーマンの場合はケガや病気で休んだ場合は公的保障である傷病手当金が1年6ヶ月間も貰えるようになっています。

このありがたい制度を利用できる1年6ヶ月間については、給付金は少なくても大丈夫になります。

そして給与サポート保険ではその期間については「短期回復支援給付金」として、それ以降の「長期療養支援給付金」とは異なる金額を設定することが可能になっています。

そのため、短期保障の期間については長期保障よりも10万円くらい安い保険金額にするなど、出来るだけ保険料を安くしたい場合に役立つ仕組みとなっているのです。

※ 自営業(国民健康保険)の場合は残念ながら傷病手当金がないため、短期保障の期間についても高い保険金額で設定する必要があります。

6.3 デメリット

次に、デメリットを見ていきます。

①精神障害は支払対象外

精神障害で就業不能になった場合は保険金の支払対象外となります。精神障害は長期入院などの原因としては代表的なものですので、これが対象外になるのはかなり痛いです。

うつ病などの精神疾患は働き盛りの方には他人事ではありませんので、それに備えられないのは残念としか言いようがありません。

 

7.まとめ

いかがでしたか?

以上、住宅ローンについて、その仕組み、見直し、住宅ローンを組む際の保険、住宅ローンサポート保険、アフラック給与サポート保険についてでした。

ポイントは、

①住宅購入の平均年齢は、30代から40代にかけてが多い。

②ローンの購入(借入)金額は、注文住宅の場合、4,246万円である。

③ローン返済の平均年数は、35年が多い。

④住宅ローンの金利には、固定金利と変動金利、固定金利選択型があり、金利の状況によって選択する必要がある。

⑤返済方法には、元利均等返済と元金均等返済がある。

⑥住宅ローンの見直しには、借換えと繰り上げ返済がある。

⑦団信は、契約者が死亡または重度の障害を負った場合に、ローンの残高に関して支払う制度である。

⑧疾病保障付住宅ローン保険がある。

⑨住宅ローンサポート保険という、契約者が就労不能状態になった場合に、所得を補償する保険があり、商品例としては、日立キャピタル損害保険の商品がある。

⑩アフラックの給与サポート保険は、病気やケガで働けない場合を保障し、入院中だけでなく所定の在宅療養で働けない場合も保障するが、精神障害は支払対象外である。

となっています。

このように、住宅を購入すると一言で言っても、返済方法や保険など、さまざまなことに気を付けなければなりません。

また、保険も沢山の種類があり、それぞれに問題点があるので、注意しなければなりません。

以上のような知識があれば、いざ住宅を購入するときに、不安なく購入できますよね。

この知識をぜひ日常生活のあらゆる場面に生かしてみてください。

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