松葉 直隆大学卒業後、損保ジャパン日本興亜代理店の保険会社にて5年以上勤務し、年間100組以上のコンサルティングを行う。
その後、2016年6月より保険ブリッジの記事監修を務める。
一戸建てを購入していれば評価方法はある程度分かりますが、マンションなどの共用部分などがある場合はどのようにして評価すれば良いのでしょうか！？
またマンション購入に対する相続税の節税対策はどうすれば良いのでしょうか？
実際にマンションを購入すれば大きく相続税を安く抑えることができます。
今回はマンションの相続時の節税対策の方法や評価方法について紹介していきます。
- マンションの相続税の計算方法
- 相続税と贈与税の違い
- マンションを相続するメリット
目次
マンションの相続税を計算するときは土地と建物で決まる
相続税の計算をするときには、預金や現金など、相続開始時点の残高そのものを計算します。
ですが一戸建てやマンションの等の不動産の場合は買った値段、売った時の値段ではなくて相続税を計算するためにある評価方法で計算していきます。
マンションの評価方法
マンションを購入する時は、どのような相続税の評価方法なのでしょうか？
ですが実はマンションを購入した時に一緒に買っているのが敷地権とマンションの土地です。
敷地権とはマンション購入者全員で分けています。
この専有部分で敷地権割合が決まり、評価額の金額に影響します。
なので一戸建てと、マンションの相続税の評価方法は同じなんですね。
建物は固定資産税評価額となった土地は、路線価を基準に評価するってことです。
ですが土地扱いの場合は一戸建ての場合、全ての面積が評価額の計算対象なのに対して、マンションの場合は敷地権の割合分だけとなります。
ではさっそく建物の評価、土地の評価方法を見ていきましょう。
- 一戸建ての時は路線価×面積
- マンションの場合は路線価×（マンション全体の面積×敷地権の割合）
なお、建物の場合、固定資産税評価額は一緒です。
相続税評価額は購入金額よりも低くなる
路線価は時価の80%、固定資産税評価額の時価の70%程度に設定されています。
なのでもし5,000万円というお金を持っていた場合、現金で持っておくよりもマンションを購入したほうが評価額が下がるので節税対策になるのです。
マンションを賃貸に出しても評価は下がる
これはマンションを賃貸にした場合も同じです。
マンションを賃貸に出すことによって相続税評価額を下げることが出来ます。
なぜなら建物を借りている借家権という権利が発生し、相続税評価額がさらに30%、土地についてはさらに20%程度の減額をすることが出来るからです。
マンション評価額の計算方法を公開
つまり、一戸建てよりも評価額が下がり、マンションのほうが相続税を押さえることが出来ると言われています。
では5,000万円の現金を持っている場合、5,000万円枌のマンションを購入した場合、どのように変わっていくのでしょうか？
例えば5,000万円分ならば何の変動もないですよね。
ですが5,000万円分のマンションを購入した場合、購入時は5,000万円ですが相続税評価額が3,750万円になったとします。
そうした場合、1,250万円の差が生まれますよね。
つまり、土地と建物の財産評価額は購入金額よりも、路線価と固定資産税評価額によって下がるのです。
| 購入時の価格 | 相続税評価額 | |
| 総額（土地＋建物） | 5,000万円 | 3,750万円 |
| 土地（敷地権） | 2,500万円 | 2,000万円 |
| 建物 | 2,500万円 | 1,750万円 |
マンションの持分割合の仕組み
ではもう少し、マンションの専有部分や敷地利用権の部分、つまり、持分割合がどのくらいなのか見ていきましょう。
マンションの敷地利用権の評価額とは
まずマンションの敷地利用権の評価額はこのようにして求めることが出来ます。
「敷地全体の土地評価額×持分割合＝敷地利用権の評価額」
敷地全体の土地評価額は、一般の土地と同じように相続税路線価×面積で決まってきます。
マンションの建物部分の評価額とは
マンションの建物部分の評価額は、一戸建ての建物部分の評価額と同じように求めることが出来ます。
その方法は、固定資産税評価額の建物部分がそのまま相続税の評価額になるということです。
本来であれば一戸建てよりもマンションのほうが耐用年数が長いですよね？
だから同じ築年数であっても、マンションの方が減価額は少ないのです。
マンションの購入の際に相続もありますが贈与税もあります。
では次は贈与税を見ていきましょう。
贈与税の仕組み
もしもあなたが「両親から購入資金を援助してもらって不動産を購入する」と考えているのであれば、贈与税を納める必要があります。
これは両親がなくなって、一戸建てやマンションを無料でもらった場合も同じです。
では贈与税とはどのような仕組みなのでしょうか？
贈与税とは
贈与税とは第三者から一戸建て、マンション、アパートなどを無料で受け取った場合、財産として考えられてしまう国税となります。
これは毎年1月1日～12月31日までの1年間の贈与の合計額を算出してその額を翌年の2月1日～3月15日までに申告して納税しなければいけません。
贈与税の中には「贈与税の対象になりません。」という基礎控除があります。
この基礎控除は1年で110万円までであり、110万円分を無料で受け取った場合、贈与税として計算する必要がありません。
なので贈与税を支払う必要がありますし、申告する必要もありません。
では贈与税の計算方法とはどのようになっているのでしょうか？
要注意！知らないと大変！！学資保険にも税金が…その名も「贈与税」贈与税の計算方法
まず贈与税の計算方法から紹介していきます。
「贈与財産価格-110万円（基礎控除）＝課税価格」
「課税価格×税率-控除額=贈与税額」
また特例贈与財産というものがあります。
20歳以上のものが直径尊属から贈与を受けた場合のことです。
直系尊属は自分の父や母、祖父母などにあたります。
その税率と控除額はこういった割合になります。
| 課税価格 | 税率 | 控除額 |
| 200万円以下 | 10% | |
| 400万円以下 | 15% | 10万円 |
| 600万円以下 | 20% | 30万円 |
| 1000万円以下 | 30% | 90万円 |
| 1500万円以下 | 40% | 190万円 |
| 3000万円以下 | 45% | 265万円 |
| 4000万円以下 | 50% | 415万円 |
| 4500万円以下 | 55% | 640万円 |
そして一般贈与財産の場合は、
| 課税価格 | 税率 | 控除額 |
| 200万円以下 | 10% | |
| 400万円以下 | 15% | 10万円 |
| 600万円以下 | 20% | 25万円 |
| 1000万円以下 | 30% | 65万円 |
| 1500万円以下 | 40% | 125万円 |
| 3000万円以下 | 45% | 175万円 |
| 4000万円以下 | 50% | 250万円 |
| 4500万円以下 | 55% | 400万円 |
本来であれば相続税評価額で相続税を計算するとき、土地の場合、路線価額から計算していきます。
路線価額とは評価される土地に接する道路に着けられた価格であり、これをもとにして相続税や贈与税を計算していくのです。
因みに路線価額は、公示価格の80%の水準になるように設定されています。
公示価格とは一般の土地の取引価格に対する指標です。
これは毎年1月1日の時点での価格がその年の3月に国土交通省から公表されます。
そして路線価による土地を求める方法が
「土地の1㎡当たりの価格（路線価）×土地の広さ」
では路線数に乗っていない土地で、路線価を求めることが出来ない場合はどうすればよいのでしょうか？
そうした場合は、固定資産税評価額を使っていきます。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 不動産取得税
- 登録免許税
3年に1度評価替えが行われ、平成6年度評価額以降、公示価格の70%の水準になるように調整されています。
贈与税の注意点
またこういったケースも贈与税に入ってしまうので注意が必要です。
- 平均ボス場よりも安い価格で不動産を購入した時
- 不動産購入の借金を免除してもらった時
- お金を受け渡していないのに不動産の名義が変更されたとき
- 世間一般的でない返済条件、例えば両親から借金した時など
- 親族の名前を借りて不動産を購入した時
もしわからなければ、税務局で相談してみるのもありでしょう。
では相続税と贈与税の違いについてみていきましょう。
相続税と贈与税の違い
実は昔、贈与税が法律として出来上がるまでは生きている間に、マンションの不動産をプレゼントすれば相続税の課税から免れることが出来るというのがありました。
これを生前譲渡と言います。
ですが相続税の本来の目的を果たすために作られたのが、贈与税ということをまずは知っておきましょう。
相続税には基礎控除がある
相続税には基礎控除があります。
基礎控除の金額までなら相続税を支払わなくても済みます。
基礎控除の計算方法は
3,000万円＋相続税の人数×600万円
つまり相続人が1人なら3,600万円、2人なら4,200万円、3人なら4,800万円となるのです。
知らないと損をする！？社会保険料控除のすべてを解説します！贈与と譲渡
相続税と贈与税の違いとしては、無償で受け渡すかどうか。
無償で受け渡す場合は贈与となり、普通のマンションや一戸建ての売買は譲渡になります。
譲渡の場合は無料でもらうのではなくて、譲渡するために購入しなければいけません。
不動産を購入して一定の利益を出します。
これが譲渡所得であり、所得税を支払わなければいけないのです。
中には譲渡所得はマンション売却の売却価格と同じと思っている方がいるのですが実は違います。
譲渡所得は計算で算出していきます。
「譲渡価格（販売額）ー取得賞ー譲渡費用＝課税譲渡所得」
この中の譲渡価格とはマンションの販売価格、売却価格のことであり、取得費は売却したマンションの購入金額となります。
そして譲渡費用は不動産会社に支払った仲介手数料などの費用となります。
この計算式がプラスになれば売却益が出たことになるので「譲渡所得」を個人が得たとみなされるのです。
贈与税を支払わなくても良いケース
贈与税は必ず課税されるものではありません。
一定条件を満たしているのであれば、贈与税を支払う必要がない場合もあります。
そのケースとは1つ目が110万円以下の贈与の場合です。
例えば購入したマンションを売却した時に、110万円以下の売却が苦であれば贈与税は非課税となるのです。
ですが一般的に、110万円以下のマンションが売却されることはありません。
ですがもし、マンションを売却したお金を、毎年110万円ずつ相続人に贈与すれば贈与税は非課税となるので覚えておきましょう。
2つ目のケースは離婚時の財産分与の場合です。
離婚によって財産分与で手に入れたマンションの売却額は贈与税は非課税となります。
3つ目のケースは相続時に精算課税制度を選んだ場合です。
相続時精算課税制度とは、亡くなる前に贈与された財産を相続時にまとめて課税することを言います。
この制度というのは、60歳以上の父母から20歳以上の孫や子供に対して、財産を贈与された際に使うことができます。
財産を贈与されたとき、2,500万円までは贈与税は非課税となり、相続税にその他の相続財産とあわせて課税させる仕組みになるのです。
選択肢が広がった贈与税の非課税制度の仕組み
今、現在では財産を手に入れる人にも様々な状況があり、将来いつ生じるか分からない相続よりも生活上まとまった資金が必要になるタイミングで財産を贈与してもらった方がうれしいでしょう。
これは実は国も同じなのです。
その理由としては高齢者が増えており、個人金融資産も約6割が60歳以上の方が保有しています。
なので現役世代に移して消費してもらい、日本経済を何とかして活性化してほしいために生前の贈与を促進させる制度をここ数年で新設や拡大し続けています。
- 贈与税率に「直系尊属から20歳以上の者への贈与」を新設して税率を軽減
- 住宅取得等資金の非課税が受購者1人に対して最大1,200万円
- 教育資金一括贈与の非課税制度として受購者1人に対して最大1,500万円
- 結婚や子育て資金一括贈与の非課税制度として受購者1人に対して最大1,000万円
- 未成年少額投資非課税制度として受購者1人い最大年間80万円×5年間
相続税にも相続人、相続財産によって優遇措置
ですが相続の場合、贈与と違い、予期せずに生じるケースが多いです。
被相続人がなくなってしまい、遺族の生活を最低限保証する必要があるからこそ、相続税にも各種の優遇措置が設けられているのです。
また昨年から引き下げられた基礎控除額もその一つであり、他にも配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例があります。
これらの優遇措置を適用することが出来れば、被相続人が仮に相応の財産を遺されたとしても相続税を少なく抑えることが出来ます。
なので相続税と贈与税で、どちらが税負担が軽いのか一度考える必要があるのです。
例えば一定の財産を生前贈与し、新たに生じる贈与税額とそれによって少なくなった相続税額を比較してみて詳しく計算しなければ正確には分かりません。
どちらが良いのかファイナンシャルプランナーなどに聞いておきましょう。
マンションを相続するメリット
ではマンションを相続するメリットとはいったい何なのでしょうか？
- 基礎控除額であれば一切相続税がかからない
- 小規模宅地等の特例が使用できる
- 相続した時に評価額で課税される
意外と簡単！基本からきっちり相続税の計算を解説します基礎控除額であれば一切相続税がかからない
まず1つ目のメリットとしては、基礎控除額であれば一切相続税がかからないことです。
生前贈与の場合の基礎控除額は110万円と一律で決まっています。
ですが相続時は、基礎控除額を差し引いてから課税されます。
相続時の基礎控除額は、
「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」
この範囲内であれば、マンションが相続財産に収まれば相続税を支払う必要なくマンションを譲渡できるのです。
小規模宅地等の特例が使用できる
また小規模宅等の特例が相続時の場合、使用できることです。
では小規模宅地等の特例とはいったい何なのでしょうか？
小規模宅地等の特例とは、マンションの土地評価を80%削減できる制度となります。
これによって配偶者や生計を共にしている親族や別居しているが、マイホームを持っていない親族が相続するときに使うことが出来ます。
例えばマンションの土地価格が5,000万円だった場合、1,000万円として相続財産に加えることが出来るのです。
なのでかなりの相続税の節税をすることが出来ます。
相続した時の評価額で課税される
3つ目のメリットは相続した場合、評価額で課税されることです。
どういう事かと言うと、マンションの価値は購入から時間が経過するにつれてどんどん下がっていくのが普通であり、その評価額も下がっていくと言う事です。
マンションの相続登記や登記費用はどのくらい？
マンションの所有者がなくなり、マンションを相続した場合、その名義を変更する手続きが必要にあります。
このことを相続登記というのですが、この相続登記には期限が決まっているのではなく、相続登記の時期はいつでもよいのですが相続登記をしないとデメリットがあります。
それは相続したマンションを売ったり、賃貸にしたり、担保に入れたりなどすることができなくなるということです。
これは、遺産分割をするためには全ての相続人の合意が必要なのですが、法定相続分の登記ならば他の相続人の合意がいらないからです。
なので自分名義にしてしまい、そのあと売却できてしまうのです。
特に遺産分割でトラブルがあった場合、こういったケースが多いので早めに相続登記をすることをおすすめします。
ではマンションの相続登記の場合、どのくらいの費用がかかるのでしょうか？
登録免許税とは
マンションの登記をする場合は、実費と司法書士報酬に分けられます。
- 登録免許税
- 登記簿謄本代
- 登記に必要な書類代
- 交通費や郵送費
登録免許税とは投機の申請の時にかかる免許代のことです。
登記申請をするときに必ず法務局へ納めなければいけません。
登録免許税はどのくらいの費用になるのかというと、「固定資産税評価額×0.4％」の費用となります。
これは「固定資産税評価証明書」を手に入れれば固定資産税評価額を確認できます。
登記簿謄本代もかかる
次にかかってくるのが登記簿謄本です。
登記簿謄本は土地や建物、会社などの原本の内容を全て写して作った文書のことを言います。
全部事項証明書のことであり、法務局で手に入れることが出来ます。
取得費用は1通につき600円となります。
登記をするための必要な書類の取得費用
では登記をするために、必要な書類を手に入れる費用はどのくらいかかるのでしょうか？
- 被相続人の住民票の除票：1通200円～400円ほど
- 相続人全員の戸籍謄本：1通450円ほど
- 不動産を相続する人の住民票：1通200～400円ほど
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本：1通450円ほど
- 相続人全員の印鑑証明書：1通200円～400円ほど
- 対象不動産の登記簿謄本（全部事項証明書）：1通600円ほど
- 対象不動産の固定資産評価証明書：1通350～400円ほど
マンションの相続が節税につながる理由
ではなぜ多くの経営者や投資家はマンションを購入するのでしょうか？
実は戸建て住宅よりも高層マンションの方が、土地面積が小さく計算できるので土地の評価額が時価の5割になり、節税効果が高いからです。
特に最上階の部屋を購入出来れば、さらに安く抑えられるので節税効果が大きいんですね。
お金持ちがマンション購入する理由は節税対策
また他にもお金持ちがマンションを購入する理由があります。
- マンション購入は利回りが安定する
- 普通の不動産よりも換金性が高い
- 相続評価が低いので税金が少ない
- 遺産分割すれば現金化もできる
マンション購入は利回りが安定する
マンション購入は戸建てを購入するよりも、賃料が安定的で利回りも安定します。
また部屋がきれいということもあり、空室になるリスクも少ないんですね。
普通の不動産よりも換金性が高い
そしてマンション購入は、戸建てよりも中古物件も活発にあるために、価格が安定しており、売買契約も早いのが特徴です。
つまりそれだけ換金性も早く、売買価格も安定しているのです。
相続評価が低いので税金が少ない
高層マンションであればあるほど、土地持分が少なくなります。
つまり、相続税評価も低くなるので税金が少なくなるというメリットがあります。
遺産分割すれば現金化もできる
また莫大な資産を持っているのであれば、法定相続人の数だけ資産をタワーマンション化してしまえば、遺産相続のトラブルに巻き込まれることも少なくなります。
また遺産分割の際にマンションを現金化してしまうこともできるので、使い道はいろいろあるわけです。
マンションを相続し手売却した場合は確定申告が必要？
マンションを売却して利益が出た場合は必ずついて回るのが税金です。
つまり普通のサラリーマンの方などは、確定申告が必要になってきます。
相続税とは別に税金を納める必要がある
また相続税とは別に、所得税と住民税を納めなければいけません。
ただしマンションを売却した時の所得期間が、長ければ長いほど税金は低くなります。
なので、もし自分の意見で融通が利くのであれば、なるべく売却する期間を伸ばして税金の率を少なくしてから売却することをお勧めします。
出来れば5年以上所有しているとさらに税金が安くなる
マンションを譲与し、5年より短い場合は短期譲渡所得となり、5年を超えた場合は長期譲渡所得となります。
は建物と土地を別々に計算して算出するので、中には「土地は長期譲渡所得だけれども、建物は短期譲渡所得になる。」ということが十分にあり得ます。
ただし、短期譲渡所得の所得税が30%、住民税が9%かかるのに対して長期譲渡職は所得税が15%、住民税が5%となるので出来れば5年間は売却するのを我慢しましょう。
保有期間の数え方
ここで注意しなければいけないことがあります。
それは保有期間の数え方です。
特に多いのが、所有期間の起算点は相続した時からカウントしてしまう人がいます。
ですが実際は亡くなった被相続人が、その不動産の所有を開始した日からのカウントになります。
また課税譲渡職を計算するときの計算式は
「譲渡価格ー（取得費＋譲渡費用）＝課税譲渡所得金」
この中の譲渡費用とは売った時にかかった費用であり、取得費用とは買い取った時の価格になります。
なのでその合わせた金額を譲渡価格から引けば課税譲渡所得金が出せるのです。
そして譲渡所得税の納付額の計算方法は
「課税譲渡所得金×（15%＋5%（又は30%＋9%））＝納付額」
そしてこれを確定申告として納税し、基準所得税額を納めるのです。
相続税の節税対策をするときの活用ポイント
マンションを相続したり、相続税の申告をするタイミングで節税対策をするときに、覚えておいた方が良いことがあります。
マンションの2時相続はトラブルになる可能性があるので注意する
まずは相続トラブルで最も多いのが、遺産総額が2,000万円程度の層の場合です。
富裕層は専門家に相談できるお金がありますが、一般の人の場合は中々そのお金を捻出しようとしません。
特に兄弟姉妹間でのトラブルになるケースがあります。
店舗併用住宅への建て替えはしっかりと考える
資金があれば投資用マンションを購入するのが有効なのですが、複数のマンションを所有出来れば複数人の相続人で分けあう事もあります。
こういった場合、ローンがなければ相続の際はシンプルに終わるのですが、自宅を二世帯住宅に建て替えた場合、賃貸や店舗併用住宅として建て替えるのは慎重に行わなければいけません。
なぜなら賃貸部分は賃貸建付地として5割の評価減にしかならなく、賃貸の戸数が少ない場合は空き室のリスクなどがあるからです。
配偶者控除で3000万円まで非課税にできる
また覚えておいてほしいのが、一戸建てからマンションへ住み替えるのであれば、3,000万円特別控除が適用されるのかしっかり確認しましょう。
もしこれが適用されるのであれば、売却益が出たとしても譲渡職所得税を支払う必要がありません。
また、賃貸アパート建設などでローンを遺すという不安もないからです。
まとめ
これまでマンション相続税の評価方法や計算方法、節税対策などや相続税と贈与税の違いについて紹介してきました。
マンションを購入して節税対策するにしても、色々やらなければいけないことや、把握しなければいけないことが沢山あります。
例えば土地の評価額であったり、どのようにして節税していくのかなど考えて行動していかなければいけません。
なのでこういった評価方法や計算方法、節税対策の方法をしっかりと調べて把握し、もし分からなければ税理士などに相談して慎重に相続やマンション購入をするようにしましょう。
