現在、様々な財テクが流行っていますので、何かしらの興味がある方や既に始めている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
実際に、財タクと言ってもその種類は様々です。
その中でも「投資」という言葉を聞くことは、今では日常茶飯事です。
一言で「投資」といっても、それはそれで様々な種類や商品があります。
そこで今回は、「不動産投資」に着目し、その基礎のきそから、「節税」についても一挙にご紹介していきます。
投資をはじめるか悩んでいる方は、是非、参考にしてください。
１：そもそも投資とは何？
そもそも論になりますが、「投資」とは何かです。「投資」に関する記事やニュースを見ることは日々ありますが、実際に何なのか？という点で疑問を残す方も多いかと思います。
実際に「投資」に興味があっても、開始するには至っていない方もいるかと思います。そこで、ここでは「投資」という事柄について少し整理していきましょう。
一言で投資といっても、種類があること。そして、投資には何かしらの資産を投じる必要があるという事を覚えておきましょう。
１－１：投資って何なの？
最初にお話ししたいのは「投資」とは何かということです。
そもそも論かもしれませんが、「投資」というのが何者であるかを説明して…というのは難しいことかもしれません。
投資とは、何か費用を投じた結果、利益を得る行為です。文字通り、「資産（財産やお金）を投じる」という言葉になります。
現在では、投資という言葉は日常にあふれています。新聞やニュース、ＨｏｗＴＯ本も複数でています。その中で、自分にあった投資の種類を選択することになります。
１－２：投資と貯蓄の違いは？
それでは、「貯蓄」との違いとは何でしょうか？
この２つは似ていることもあり、正確に違いを明記することは難しい点もあります。ただし、の性質面ではずいぶんと異なります。
そもそも「貯蓄」とは、銀行などにお金を預けて利子を得たり、以前であれば「箪笥貯金」等と呼ばれることです。基本的な性質として、元本は減らない性質を持ちます。
しかし、「投資」とは、銀行に比べ残高は増える可能性もあれば、減る可能性（リスク）があります。
元本の分に関して減るリスクが高いのは「投資」ということになります。
こうして比較してみると、その性質は大きく異なります。では、なぜ、ここ最近は「投資」に魅力があるとされているのでしょうか？
それは、「増える確率」です。元本が減る可能性はありますが、投資の方が格段に増える可能性があるということになります。
つまり、多少のリスクがあっても「増える」を重視する人が増えてきているということです。
もちろん、減るリスクが全くない方が良いという人もいらっしゃいますので、最終的な判断は各個々人によることになります。
こうしてみていくと、その違いをご理解頂けるのではないでしょうか？
２：不動産投資の基礎のきそ
では、不動産投資の基礎のきそとして、いくつかのポイントをご紹介しましょう。
ただ、本当に基礎のきそですので、既にご経験が多い方ではなく、これから不動産投資を始めようかな？と思っている方向けのポイントになります。
２－１：不動産投資とは？
そもそも論からお話していきましょう。
そもそも「不動産投資」というのは、どんなモノなのでしょうか？文字通り「不動産」に対して「投資」をすることになります。
一般的に、不動産投資とは「利益を得る目的があり、その利益を得る手段として“マンション”や“アパート”といった不動産を活用すること」を意味しています。
現在では「投資」という言葉は、複数の場所で聞くことが可能です。そして、様々なノウハウ本でも紹介されていますので、何かしらの「投資」に興味を持つ方も多いでしょう。
その中で不動産投資は、対象を「不動産」というカテゴリに絞っているのです。
しかし、他の投資よりも不動産投資は、お金（資金）が必要だというイメージが強くあります。
確かに、現在では、数千円から始めれる投資もありますので、それと比べると確かに資金が必要でしょう。
しかし、不動産投資にも様々な方法があります、職業や年収、そして、投資物件をどう選択するかです。
２－２：不動産投資の種類とは？
不動産投資の対象には、種類があります。
その主なモノをご紹介しましょう。
不動産の種類①｜マンション
直ぐにイメージしやすいのが、マンションです。マンションを購入したが住んでいない。
そうしたマンションを賃貸で貸し出すことで賃貸収入を得ることが可能です。
具体的なイメージがしやすい分、ここから始める人は多いのです。
そして、イメージしやすい分、はじめ易いのも事実です。ただし、比較的、大きな収入が見込めないのも事実です。毎月の家賃収入が物件１つでは、上限があるということです。
また、新築と中古でも期待できる金額に差が出ます。
不動産の種類②｜土地の活用
マンションなどと比べると比較的、扱う金額が大きくなります。
既に土地を持っていて、それが遊んでいる人には最適です。
土地は、決して自分だけで利用するモノではありません。自分自身で、駐車場などを経営する方法もあります。それ以外にも、定期宅地として貸し出すことも有効です。
土地の利用方法については、立地条件などにより様々に展開することが出来ます。１つの方法にとらわれず、いくつもの施策を検討してみることが大事です。
この様に、自分が思っている以上に不動産というカテゴリは多岐にわたります。
実際には、不動産投資の場合には、「不動産＝マンション」と決めてしまう方がいますが、その可能性はもっと多いのです。
２－３：不動産投資の注意点
今度は、初心者向けに不動産投資の注意点についてもご紹介していきます。
慣れている方には不要な説明かもしれませんが、初心であればあるほど参考にして頂きたい項目です。
不動産投資の注意点①｜営業に注意
「なんで？」と思いませんか？実は、ここは「凄く」大切なのです。
不動産投資をする際に、様々な物件を紹介してくれたり、提案をしてくれるのが不動産投資の営業マンです。しかし、営業マンによってはすぐに契約をする様にしようとします。
ここで、注意するのは急ぐということを横に置く勇気が必要ということです。
確かに、物件を急いで決める必要があることは大事な場合もあります。しかし、本当に投資をして良いかという判断や公開しないかは自分自身がきちんと納得することが大事です。
投資とは、いくら営業が提案してくれても、それを最終的に投資するかは自分自身がきちんと自分が納得すること。これは、投資の世界においては必須です。
だからこそ、物件などを紹介するだけの営業ではなく、きちんとリスクを紹介してくれる人が本当の営業だということです。
不動産投資の注意点②｜無理な借り入れは、ご法度！
不動産投資をする際には、どうしても大きな物件を購入していきたいと思ってしまいます。
しかし、焦る気持ちは禁物なのです。
不動産投資の際には、投資と収入のバランスが必要です。負債を増やしても返していくことが出来なければ、投資をした意味がありません。
そこで、前述している営業のコメントの通り、巧な営業に負けず、損益のバランスを考えていきましょう。
不動産投資の注意点③｜保険への加入
不動産投資をする際には、保険の活用をしていくことでリスクを下げることが可能になります。金融機関の融資を受ける場合には、団体信用保険という保険に加入することが出来ます。
こちらの保険では、借主に万が一があった場合に、支払いが免除されるなどの特典があります。
その他にも、自信や火災などの災害リスクと呼ばれるリスクに備えることができます。
不動産投資の注意点④｜相談相手をみつける
やはり、新しいことをするにしても、継続するにしても相談相手は必要です。
ただし、良い事ばかりを言う人ではなく、リスクを説明してくれる人限定です。困ったことがあれば、それを相談し最適な方法などをきちんと説明してくれる人です。
その対象は、先輩の投資家でも営業マンでもＯＫです。こうした人を見つける方法として、各種勉強会への参加なども有効です。
３：不動産投資の手順（初心者編）
今度は不動産投資を行う際の手順について、ご紹介していきます。
こちらも、初心者向けの一般知識だと考えてください。基本的な流れの基礎のきそです。全てがここでご紹介する通りにならない場合もありますが、それはそれ。
ただし、外してはいけないポイントもあります。
ＳＴＥＰ１：「ライフプラン（計画）」を立てる
不動産投資だけではなく「投資」をスタートするのであれば、必ずしておくことが「ライフプラン（計画）」を立てることからです。これについては、決して外してはいけない最初のＳＴＥＰになります。このＳＴＥＰですが、物件を探す前に予め、将来を創造することから開始するのです。具体的には、この様な感じです。
・３年度に〇〇をする
・５年後、１０年後に〇〇をする
・５０歳で社会人を引退する
・毎年、〇〇の収入で海外旅行をする
などです。より具体的な目標を立てることが必要です。最初は、漠然としていることも多いはず。それはそれです。最初は、希望を全て洗い出すことが重要です。その中で、優先すべきことは何か。最終的な目標とするのは何かを選択していきます。最終的には、時系列でその目標を整理します。
何故、この目標を立てるのか。
それは、そこで必要となる資金を算出する為です。例えば、５０歳で社会人を引退するとした場合に、それ以降で生活に必要となる資金がどの程度であるかを計算することになります。その資金が、今後の投資の目標数値になるのです。
ただし、どうしても「こうなれば」的なイメージになります。つまり、だいたいの方は楽観的な目標を立ててしまいがちということです。高い目標を立てることで、奮起して努力をする場合もありますが、高すぎる為に息切れをしてしまう可能性もあります。逆に低すぎる場合には、ある程度でＯＫと妥協してしまう傾向にあります。
ここで、立てる目標は、吟味に吟味を重ねる必要性があります。生活環境の多少の変化により、都度、都度、計画を立て直すのではなく、ある程度納得し変更をしなくて済むプランを立てることが必要になります。もちろん、変更不可のプランではＮＧです。がんじがらめにしてしまうのもダメとなると、どこまでを決めていいか不明になります。そうした時には、既にご紹介している通り、相談できる人に相談するという方法をとると良いのです。初心者であれば、あるだけ、こうした最初の一歩で悩んでしまいます。だからこそ、バランスの良い目標とは何かについて、考えておく必要性があるのです。
ＳＴＥＰ２：実際の計画を立てる
今度は、ＳＴＥＰ１で立てた目標をどう達成するかについての具体的なプランニングです。１０年後に〇〇円貯蓄…とした場合、１年後、３年後、５年後、〇〇年後と段階を設けて目標と実施計画を立てることになります。また、今の時点で投資できる資金がどの程度あり、どんな不動産に投資するかなどを分析、計画していくのです。
この時に、収支のプランを設定するかという点も分析しておくことになります。今できることや１年、３年後にどの程度の資金を準備し投資に回せるか…について、ここで計画していくことになります。ここでは、より具体的な計画を立てるイメージになります。
ＳＴＥＰ３：投資物件を探す
いよいよ、投資する不動産物件を探すことになります。具体的な収支イメージがありますので、どの程度の予算で物件を探すかは明白です。色々な物件を見ていくと、あれも、これもいいと思ってしまいがちです。しかし、ＳＴＥＰ１・２で具体化しているモノがあれば、予算オーバーという事も自ずと避けれます。
ただし、ここでいきない物件を決めるのはＮＧです。
ＳＴＥＰ４：資料を取り寄せて分析する
投資したい不動産物件があれば、それに関する詳細な資料を取り寄せましょう。もしも、複数の業者が取り扱いをしている場合には、それぞれの業者から資料を取り寄せるのも１つの方法です。手数料などの違いがある場合や、１つの業者では紹介していない情報を入手できる可能性があります。また、情報を入手する場合には、紹介企業に希望する条件を伝えることで見つけた物件以外の物件を紹介してくれる可能性があります。
こうした際に、紹介業者とのパイプを作るきっかけにもなります。
資料を取り寄せた後に、より具体的な収支シュミレーションをすることになります。より具体的な試算をここで行うことで、より具体的なイメージが付くことになります。又は、投資物件とは不適当と判断を出来る可能性もあります。ここで、改めて、収支の側面でのシュミレーションをしていきましょう。
ＳＴＥＰ５：内覧をする
最終的な判断をするには、収支の側面だけで判断するのはＮＧです。物件を実際に、自分の目で見ることも必要です。マンション等の場合には、内覧は必須です。実際に、人が住む場所としてニーズがあるかどうか。これは、内覧をしてみないと判断できません。実際に内覧をして、自分が住みたいと思えるかどうかが、大きな判断材料になるということです。
ＳＴＥＰ６：再度、収支のシュミレーションをして物件の契約をする
少しざっくりとした工程の様ですが、関連している工程をまとめてご紹介します。内覧をした結果、修繕の必要有無を含め、必要な費用を再度、収支シュミレーションをします。物件が良くても、大きな修繕をしないといけない場合には、最初にシュミレーションした結果とは異なる場合が出てきます。
そこで、改めて、ここで収支のシュミレーションをするのです。修繕に必要な見積を取ることも必要です。そして、最終的な紹介料などの費用面を見積して頂くことも必要です。その全てを踏まえ、費用と収入のバランスで問題ないと判断した場合には、業者への申し込みをします。
ここで、複数の業者が扱っている場合には、最も利益を得れる先を見つけるという方法もあります。
ＳＴＥＰ７：物件を入手
文字通り、契約が締結された後に物件が自分の手元に入ることになります。
ここからが、本格的な収入の準備が始まります。
※ここでは、登記手続きに関する工程は省略しています。実際には司法書士に手伝ってもらいながら、物件の入手手続きを行うことになります。この手続きは紹介業者が手配してくれることが殆どです。
ＳＴＥＰ８：販売、賃貸開始の手続き
ここからが、いよいよ収入を得るためのアプローチとなります。手に入れた不動産を修繕したり、不動産会社等のお願いをして写真撮影や入居者・利用者を募集するＳＴＥＰになります。実際には、紹介手数料を支払う場合もあり、継続して管理料を支払う場合もあります。こうした手続きをいかに早く完了させて、募集開始し利用者を募ることが必要です。実際には、募集を開始して即日で入居者が決まることは、あまりありません。
また、この工程では実際に販売開始をするために必要な家賃や管理料の決めごとも必要です。ここで安易に価格等を決めてしまうと、後々の変更が難しくなる場合も多いので、慎重に進めていきましょう。
ＳＴＥＰ９：収入の開始
実際に、利用者が決まれば、利用開始日の設定や契約書の締結などを行い、利用を開始して頂くことになります。不動産を提供する場合には、利用前にきちんと契約書を取り交わし、契約終了時の対応等を定めておく必要性があります。マンションの場合には、入居時に床や壁が破損している事柄を入居者に通知してもらい、退去時などには修繕し費用を支払ってもらうなどです。土地の場合には、更地にして欲しいなどの条件を定めておく必要性があります。
基本的な流れのイメージをご紹介しました。実際には、各ＳＴＥＰはもっと細かな手順やタスクがありますが、ここでは、基礎のきそとして全体の流れのイメージをつかんで頂ければ問題ありません。実際に不動産投資をするとなれば、何も考えずに行動するということはないと思います。もちろん、何が正解、この手順以外はＮＧということはありません。しかし、自分の将来を見据えた大きな選択をするということも事実ですので、書籍等を読み比べて、自分なりの手順書を作成することが必要です。
４：不動産投資でおさえること
今度は、不動産投資をする際におさえておかなければいけないポイントについて、ご紹介していきましょう。
４－１：不動産投資メリット
最初にご紹介するのは、不動産投資のメリットです。
どんな事柄にも、メリットとデメリットがあります。
不動産投資をしてメリットがないのであれば、不動産投資を誰もしません。
そこで、不動産投資で期待できる（メリット）を最初にご紹介していきます。
メリット１：安定収入
文字通り、不動産から入ってくる収入は金額の変動はなく、安定しています。
もちろん、これは契約している期間に限定となりますが、一定金額が毎月等の単位で入ってくることは、ありがたいことです。
管理会社に依頼することで、家賃の回収や修繕といった管理全般の手間を省くことも可能です。
また、もしも万が一という場合には、売却をすることで、ある程度、まとまったお金にすることも可能ですので、ある意味、保険という考え方もできます。
メリット２：将来に備える
安定収入と同等かもしれませんが、老後などの将来に備える準備としても最適です。
現在では、自分の老後の資金は公的な年金に頼らずに自分自身で準備する時代と言われています。その準備をする１つの方法が不動産投資となります。
既に、自分のライフプランなどを整理しましょうとご紹介していますので、そこでこうした部分も明確にしておくと、より具体的な計画が立てれる様になります。
やはり、不動産投資のメリットは、金銭的なものです。もちろん、安定した収入や貯えができるという安心感は大きなものです。
しかし、やはり契約が終了する可能性、修繕など、持ち主が対応する必要性がある事柄もありますので、その点は注意しておきましょう。
４－２：不動産投資デメリット
動産投資はメリットだけでなく、デメリットもあります。
続いて、不動産投資のデメリットについて詳しく確認していきましょう。ここがクリアされないのであれば、再度、計画を立案することから始める必要性があります。
デメリット１：初期費用が必要
当然ですが、不動産を購入するための資金が必要です。
融資を受ける、銀行で借入をするなどの場合もありますが、やはり手持ちである程度（一般的には１００～３００万といわれています）を準備する必要性があります。
得たい収入や不動産の種類に応じて、必要な費用（総額）は異なりますが、今現在はやっている数千円で投資が始めれる的なイメージではありません。
デメリット２：維持費が必要
不動産を安心して利用して頂くためには、維持や管理をする必要が継続的に必要になります。
こちらについても物件の規模や内容により必要となるコストは変動していきますが、ある程度の費用は毎月必要となる点を理解しておきましょう。
また、定期的な大きな修繕や補修が発生する可能性がある場合には、それだけの費用を準備（ためて）おく必要があります。
デメリット３：資産価値に関する課題
資産価値…新しく買った車を売る場合にも、年々、買い取り価格は下がってきます。同じ様に不動産についても、資産価値は下がってきます。
この様に、年々、資産価値が下がるので所謂、市場価値は下がると理解しておいてください。
これは、物件の価値だけではなく、その利用料など（収入の源）に影響するので、注意をしておくことが必要です。
４－３：不動産投資の注意点
もう少し補足したいのが、不動産投資で想定しておけなければいけない注意点です。
メリット、デメリットとは違う観点での注意点ですので、こちらも参考にしてください。
（１）災害リスク
これは、どうしても避けれない課題かもしれません。
地震や火災など、自分たちではどうすることもできないリスクについて想定しておくことになります。
これらは、いつ起きるかは不明ですし、起きないかもしれません。だからこそ、保険への加入などで備えることが必要です。
（２）利用されないリスク
一番、怖いリスクかもしれません。
利用者が居ない、つまり費用は発生していても収入がないということは単純に赤字です。
この期間が短ければよいのですが、長くなればなるだけ費用回収が難しくなるという点は単純明快です。
こうなることを防ぐためには、取得する不動産の人気度合い（周囲との比較、マンションなどの場合には間取りなど）も考慮をする必要がでてきます。
（３）その他にも
その他のも、「金利の変動」や「流動性リスク」と呼ばれるリスクが存在します。金利の変動については、世の中の動きをキャッチしておくことが必要ですし、流動性リスクは、売却したいけど買い手がつかないなどのリスクを念頭にはおいておくということになります。
投資という事柄全般において、どんな場合にも、ノーリスクということは存在しません。だからこそ、想定できるリスクを以下に回避できる様に準備しておくかということが大事なのです。
５：不動産投資と節税の関係
最後にご紹介しておきたいのが、不動産投資と「税金」についてです。
ここでは、「節税」に関する部分をご紹介していきましょう。
５－１：節税の仕組み
不動産投資をして利益を得ても、税金の額が多きいと結局、手元に残る金額はわずか。結果的に、何をしているのか分からないということになります。
しかし、不動産投資がなぜ人気なのかといえば、節税対策として有効だとされているからのです。
現在、不動産投資を考える人は、裕福層だけではありません。大出を振って副業ができないサラリーマンに人気のサイドビジネスとして注目され続けています。
この人気の１つが節税効果だといわれているのです。
その節税効果とは、どんなものでしょうか？それは、不動産投資の家賃収入が「総合課税」になるためです。この総合課税をする本業の給与所得と合算して課税対象が掛かります。
しかし、不動産投資には様々な経費が掛かることをご紹介しています。
つまり、この経費を差し引くことが可能になり結果として、課税額を減らすことが可能になるのです。
もちろん、なんでも経費にすることが可能なわけではありません。ただ、判断に悩む人の為に、経費計上可能な項目の一覧なども展開されていますので、そちらも参考にしてみましょう。
５－２：不動産投資の節税で押さえるべきは？
ここで、節税のポイントを整理しておきましょう。
そもそもとして、税金の仕組みを知ることや、経費として計上できる項目を知っておくことは基礎になります。節税については、年に１度行われる確定申告の際に申告をすることになりますが、少しでも経費の精算漏れがない様に注意することが必要です。
「経費計上できるもの」
管理費/修繕積立金/賃貸管理代行手数料/修繕費/損害保険料/租税公課/借入利子
減価償却費/運営に必要な交通費、新聞図書費、通信費、税理士手数料
「経費計上できないもの」
利益目的ではない（自宅など）の修繕費や各種保険料/売却による譲渡損/ローン返済の元本部分
上記の項目に注意して申告をする様にしましょう。
６：まとめ
いかがでしたか？不動産投資というＫｅｙＷｏｒｄは良くきくけど、なかなか踏み出せないとう方も多いと思います。
しかし、世の中では以外と不動産投資をしている方が増えてきているのは事実です。
なかなか踏み出せないのであれば、今はタイミングではないのかもしれません。
しかし、意識しておくと何かと情報は入ってくるものです。その情報を集め、整理し今後の不動産投資を楽しむ様にしてみませんか？
まずは、自分のライフプランを整理し検討してみることから始めましょう。きっと、何か新しい発見があるはずです。
今後の未来に向けて、どう老後や将来に備えていくかはとても大切なことです。是非、一度、不動産投資を検討してみてください。
