相続税評価額を完璧に理解し、相続税を節税する方法を解説

周りや身内が亡くなった時には大きく悲しむ方もいるでしょう。

そんな中葬儀手続きや相続の手続きなど様々な事をしなければいけません。

亡くなった人の土地を相続人が引き継ぐときには相続税という税金がかかります。

この相続税とは生まれた環境でお金持ちはお金持ち、貧乏は貧乏と不公平感をなくすために考えられた制度です。

そんな中しっかりと相続税の知識を入れておかなければ、余計に税金がかかってしまい、大きなトラブルにもなりかねません。

今期あは相続税評価額をしっかりと理解して、相続税を節税する方法を紹介していきます。

目次

１．土地の相続税が発生するケース

1.1　相続税を支払うケースと支払わないケースの違い

1.2　基礎控除額を超えるかがポイント

1.3　土地は時価ではなく、相続税評価額が用いられる

２．相続税評価額とは

2.1　土地の相続税評価額の基礎

2.2　宅地を評価する基礎に「路線価方式」を用いる

2.3　評価するもう一つの基礎は「倍率方式」

2.4　相続税評価額の計算ポイント

３．宅地の利用状況に応じて3タイプの評価方法がある

3.1　自用地の評価方法

3.2　貸宅地の評価方法

3.3　貸家建付地の評価方法

3.3　貸家建付地の評価方法

４．建物や株式の相続税評価額を計算する方法

4.1　建物の相続税評価額を計算する方法

4.2　マンションの相続税評価額を計算する方法

4.3　株式（上場株式など）の相続税評価額の計算方法

５．非上場株式を相続した時の相続税評価額を調べる方法

5.1　類似業種比重方式

5.2　純資産価額方式

5.3　配当還元方式

６．土地の評価額を下げる節税テクニック

6.1　相続税評価額を大幅に下げる小規模宅地などの特例

6.2　事業用の適用条件

6.3　貸付用の適用条件

6.4　居住用の適用条件

７．土地の評価額を下げるためには土地建物を活用する

7.1　現金と建物で評価額が大きく変わる

7.2　現金から不動産へ資産変更する

7.3　なぜ現金から不動産で財産の評価額が下がるのか

８．養子や縁組も有効な手段となる

8.1　養子縁組で法定相続人が増えるので節税できる

8.2　養子と実子が同じ扱いにするにはどうすればよいのか？

8.3　被相続人の特別養子である

8.4　被相続人が配偶者の連れ子を養子にする

９．贈与を上手く活用して節税対策する

9.1　暦年課税と相続時精算課税の違いを解説

9.2　生前贈与を使うべき2つの減税制度

9.3　暦年課税と相続時精算課税の仕組みを解説

１０．非課税制度を利用して節税する

10.1　非課税制度とは

10.2　3種類の非課税制度とは

10.3　非課税制度の注意点

１１．まとめ

１．土地の相続税が発生するケース

まず土地の相続税が発生するケースとはどんな時なのでしょうか。

相続税を支払うのは相続人（遺産を受け継ぐ側）となっており、全ての相続人が相続税を支払う必要はありません。

もし、相続人が複数いる場合は相続税をまとめて支払うのではなくて、相続人個人個人に対して税金がのっかってきます。

なので同じ相続人同士でも相続税を支払わなければならない相続人と、支払わなくてもよい相続人にわかれます。

1.1相続税を支払うケースと支払わないケースの違い

相続税が発生するケースというのは単純に、相続した財産が多いケースの場合です。

相続税の計算はかなり複雑であり、簡単に言うと「基礎控除額を超えた分に相続税がかかってくる」という認識を持っておいてください。

1.2基礎控除額を超えるかがポイント

控除額の計算方法は下記のようになります。

【基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数】

例えば法定相続人が妻と子供の2人の場合は、基礎控除額が3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円となる計算です。

この金額以上の部分が相続税が課せられる部分になります。

1.3土地は時価ではなく、相続税評価額が用いられる

また土地は時価ではなくて、相続税評価額が用いられます。

本来であれば相続税は亡くなられた財産が、亡くなった時点でいくらだったかという時価に対して、課税されるものとなります。

この時価の考え方は、「今すぐ現金にしたらいくらになるのか？」というものであり、株式や現金であれば簡単なのですが不動産の場合は手間がかかります。

なぜなら今すぐにその土地を売るわけではありません。

今いくらになるのか、現金化したら実質いくらなのかを調べなければいけません。

不動産の相続の場合は国税庁が作った財産の評価額を使い、計算して「路線価」というものを使って計算して算出するということです。

２．相続税評価額とは

相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算するときに国税庁がだした基準となる課税価格のことです。

土地の評価方法は「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。

2.1　土地の相続税評価額の基礎

土地の評価は先ほども話したように、「路線価」と「倍率方式」いうものを使います。

2.2　宅地を評価する基礎に「路線価方式」を用いる

路線価とは、土地の評価額を算出するために、国税庁が示している土地の値段を評価する基準の価格です。

これを用いて相続税を計算していきます。

計算方法は、土地が面している道路にある「路線価」の評価額にその土地の面積をかけて求めます。

つまり路線価の宅地の計算方法は、【路線価×面積＝宅地の評価額と】なります。

その土地の面積が2つ以上の道路があったり、土地が複雑な形をしている場合は評価時に補正率を使って求めていきます。

2.3　評価するもう一つの基礎は「倍率方式」

路線価がある土地は路線価方式で求められるのですが、実際に田畑や山林など複雑な地形は路線価が存在しない土地もたくさんあります。

そうした場合は倍率方式で土地を評価していきます。

計算方法は、【固定資産税評価額×倍率】で計算でき、固定資産評価額は3年に1度で改定されて、税事務所や役所などで、確認することが出来ます。

また倍率は国税庁のホームページで確認することが出来ます。

2.4　相続税評価額の計算ポイント

ではどのようにして相続税評価額を計算していくのでしょうか？

相続税評価額を計算するときでも、その宅地をどのように所有しているのかによって

評価方法が異なってきます。

更地の評価額の計算方法は

・市街地の宅地：路線価×面積

・それ以外の宅地：固定資産評価額×評価倍率

を用いて計算していきます。

３．宅地の利用状況に応じて3タイプの評価方法がある

宅地の相続税評価額はどんな利用をしているのかによって、3つのタイプにわけて計算しなければいけません。

3つのタイプとは

・宅地を自分自身だけ使っている場合（自宅地）

・宅地を他人に貸して建物を立てさせている場合（賃宅地）

・宅地に自分で建物を建てて他人に貸している場合（貸家建付地）

となっています。

3.1　自用地の評価方法

宅地を自分自身が所有し利用している場合は、あなたの宅地の利用は完全無欠なので、評価額を引き下げなければならない理由はありません。

なので評価額は更地（＝土地自体の価値）の評価額ということになります。

3.2　貸宅地の評価方法

もし、宅地を他人に貸していて、その他人が建物を建てて使っている場合は、あなたの宅地利用がその分制限されます。

つまり、その分を更地の評価額から割り引いて評価されるということです。

もし貸宅地だった場合の評価額の計算方法は

【更地の評価額×（1-（借地権割合））】となります。

3.3　貸家建付地の評価方法

もし土地にアパートを建てて賃貸しているような場合は、所有者自身が土地全部を利用することが出来ません。

なのでそうした場合も更地の評価額から割り引いて評価されます。

もし貸家建付地だった場合の評価額の計算方法は

【更地の評価額×（1-（借地権割合×借家権割合（30%）×賃貸割合）】

となります。

では建物や株式などの相続税評価額はどのように計算されるのでしょうか？

４．建物や株式の相続税評価額を計算する方法

建物や株式によって相続税評価額は大きく変わってきます。

その評価額の計算方法を調べてみましょう。

4.1　建物の相続税評価額を計算する方法

建物と相続税評価額は、「固定資産税評価額」と同じ金額になります。

これを調べるためには市町村より送付される、「固定資産税の課税明細書」を確認することで知ることが出来ます。

また先ほど話したように、建物を貸している場合の評価額は、借家権の評価額を差し引いて計算するために、3割ほど安く計算されます。

4.2　マンションの相続税評価額を計算する方法

マンションやアパートの相続税評価額は、土地で計算した相続税評価額に「持分割合」を乗じて計算されます。

これはその宅地は「貸付事業用宅地」として、200㎡以下の部分については評価額は50%まで引き下げられます。

なので相続税の軽減の効果も非常に大きいです。

4.3　株式（上場株式など）の相続税評価額の計算方法

では自社株式の評価額はどのようにして計算していけばよいのでしょうか？

自社株式についての相続税評価額を算出する3つのタイプをまずは理解しておきましょう。

・上場しておらず取引もされていない株式

・上場していて取引相場が明らかな株式

・上場していないが取引相場が何となくわかる株式

とわけて計算していきましょう。

1つ目の上場しておらず取引もされていない株式が最も多く、計算方法が難しいです。

なぜなら、取引されていないので客観的な評価額が計算しづらいからです。

これは後々計算方法を紹介していきます。

2つ目の上場していて取引が明らかな株式は、取引相場が常に明らかになっているので簡単に評価額を計算でいます。

また、上場株式の相続税評価額は以下のケースの最も低い金額、相続人にとって最も税金が安くなる金額に評価額が設定されます。

・相続開始日（あなたが亡くなった日）の最終価格

・相続が開始した月（あなたがなくなった月）の毎日の最終価格の平均額

・相続が開始した月の前月の毎日の最終価格の平均額

・相続が開始した月の前々月の毎日の最終価格の平均額

となります。

そして最後の上場していないが取引相場が何となくわかる株式は、気配相場等のある株式と呼ばれることもあります。

なんとなく相場がどのくらいか分かる株式は

・登録銘柄

・店頭管理銘柄

・公開途上の株式

にあたります。

まず登録銘柄や店頭管理銘柄がわかる評価額の算出方法は

・課税時期の月の毎日の取引価格

・課税時期の月の前月の毎日の取引価格の平均額

・課税時期の月の前々月の毎日の取引価格や平均額

で算出されます。

また公開途上にある株式の評価は株式の上場または登録に際して、株式の公募または

売り出しが行われる場合における公開途上にある株式の評価額によって評価されます。

では株式の中で最も多い、上場しておらず取引もされていない株式の計算方法とは

どのようなものなのでしょうか？

５．非上場株式を相続した時の相続税評価額を調べる方法

非上場株式は、上場株式のように、売買を行う場所がないために取引価格が定めることが出来ません。

なので会社規模（従業員数、総資産の額、売上高）の3つに応じて、大会社、中会社、子会社に分けて別々の基準で評価額を計算することになります。

5.1　類似業種比重方式

大会社の場合は類似の業種、同程度規模の公開会社の株式価格を基準します。

これを類似業種比重方式と呼び、同じような内容の事業を行っている上場会社の株価の平均値に１株あたりの配当金額や年利益金額、純資産評価額の比重割合をかけることによって、非上場株式の評価を行います。

計算方法は

【類似業種の株価×比重割合×調整額】

となります。

類似業種の株価は国税庁でチェックし、調整額は大企業が70%、中小企業が60%、小企業が50%となります。

そして比重割合の算出の仕方は

（評価会社の1株当たりの配当金額））/（類似業者の1株当たりの配当金額）

（評価会社の1株当たり年利益金額）/（類似業種の1株当たりの年利益金額）

（評価会社の1株当たりの純資産価格）/（類似業種の1株当たり純資産価格）

を足したものとなります。

5.2　純資産価額方式

子会社の場合は解散、清算したらいくらの価値になるかを基準にします。

これを純資産価額方式と呼び、相続して非上場株式の企業の相続発生時の資産や負債から1株当たりの価格を算出する方法です。

評価額の求め方は純資産/発行株式となります。

5.3　配当還元方式

そして、中会社は大会社の基準と子会社の基準を併用した形で基準にする方法を用いましょう。

つまり「類似業種比準方式」と「純資産価額方式」を併用して用います。

これを配当還元方式と呼び、配当金の金額から1株あたりの評価額を計算する方法です。

計算方法は

（評価会社の1株当たりの配当金額）/（10%）

（評価会社の1株当たりの資本金等の額）/50円

を掛け合わせます。

会社によって配当金がない場合は、1株当たり5円50銭で評価を行います。

では土地の評価額を下げる節税テクニックはどんなものがあるのでしょうか？

節税をする知識を知っているのか知らないかによって、大きく負担する金額が変わってきます。

６．土地の評価額を下げる節税テクニック

これは先ほども紹介しましたが、貸付用と事業用、居住用によって、土地の評価額の減額率が変わってきます。

6.1　相続税評価額を大幅に下げる小規模宅地などの特例

相続税の目的は富の再分配であり、税負担が重すぎて土地を手放すことになってしまったら本末転倒です。

なので一定の条件を満たす宅地（建物の敷地）に対して、大幅に評価額を下げることが出来る「小規模宅地等の特例」という措置が設けられています。

この特例が適用されれば居住用と事業用の評価額は80%減らせることが出来ますし、貸付用も50%減らすことが出来ます。

6.2　事業用の適用条件

まず事業用の特例条件を見てみましょう。

適用条件は事業を受け継ぐ親族が取得し、相続税の申告期限までに所有していて、かつ事業を継続していることです。

6.3　貸付用の適用条件

貸付用の適用条件は相続する親族が取得して、相続税の申告期限まで所有していて、かつ貸付事業を継続していることです。

6.4　居住用の適用条件

居住用の適用条件は条件が色々と変わってきます。

配偶者の場合は条件なしで取得することが出来て、同居していた親族の場合は相続開始時から相続税の申告期限まで引き続きその家屋に住んで所有することです。

そして同居していなかった親族の場合は、以下の条件を満たさなければいけません。

・被相続人と配偶者がいないこと

・被相続人と同居していた相続人がいないこと

・相続開始前の3年以内に日本国内にある、自分または自分の配偶者が所有する家屋に住んだことがないこと

・相続開始時から相続税の申告期限まで引き続きその家屋を所有することが条件となってきます。

以上が土地の評価額を下げる節税テクニックの方法となります。

７．土地の評価額を下げるためには土地建物を活用する

次は、土地の評価額を下げるために、土地建物を活用して相続税を下げる節税テクニックを紹介していきます。

7.1　現金と建物で評価額が大きく変わる

まず現金と建物で評価額が大きく変わるということを理解しておきましょう。

例えば現金1億円を保有したままの場合は、評価額100%なので1億円の評価額になりますが、これを建築費1億円使った場合評価額は、60%の6,000万円となります。

つまり評価額に4,000万円の差が生じて、大幅な節税効果になることもあるのです。

7.2　現金から不動産へ資産変更する

節税対策はいかにして相続税の評価額を小さくして、相続税を安くするかを考えていきます。

現金資産の評価額は100%なので、現金や預金はそのままの額で評価されてしまいますが、現金資産を不動産資産に変えることで大きな節税効果を発揮します。

なので、地主タイプの資産家は大幅に相続税の負担を軽くするために、こういった方法を用いて節税しています。

7.3　なぜ現金から不動産で財産の評価額が下がるのか

例えば、現金を建物に変えることによって評価額は建築費の60%となり、土地の場合は公示価格の約80%に抑えられます。

さらに小規模宅地等の特例の条件を満たせば、建物を賃貸用として所有した場合、さらに約30%ほど評価額を下げることが出来ます。

以上が土地の評価額を下げるために土地建物を活用する方法となります。

８．養子や縁組も有効な手段となる

また評価額を減らすために用紙や縁組も有効な手段といえます。

8.1　養子縁組で法定相続人が増えるので節税できる

はじめのほうでも話しましたが、相続人の基礎控除は一人につき600万円となっています。

また生命保険金の非課税枠は一人につき500万円、死亡退職金の非課税枠は1人につい500万円という規定があります。

なので単純にそう相続人が増えれば増えるほど、節税効果も高くなるのです。

ですが養子縁組の亜愛は上限はありませんが、相続税法上で制限があります。

それは実子がいない場合は養子二人まで、実子がいる場合は養子は一人までが法定相続人の対象です。

8.2　養子と実子が同じ扱いにするにはどうすればよいのか？

では養子と実子を同じ扱いにしたい場合は、どうすればよいのでしょうか？

方法は3つあり、

1つ目の方法は被相続人の特別養子であること。

2つ目の方法は被相続人が配偶者の連れ子を養子にする

3つ目の方法は実子または養子の代襲相続権を所有する

という方法があります。

8.3　被相続人の特別養子である

実は養子には特別養子と普通養子の2種類があります。

特別養子とは実父母との親子関係がなくなりますが、普通養子は親子関係が継続するというのがあります。

なので普通養子は実父母の相続権を所有できるのですが、養父母の場合は「法定相続人の養子制限」となります。

8.4　被相続人が配偶者の連れ子を養子にする

2つ目のケースは被相続人が配偶者の連れ子を養子にしたケースです。

この場合配偶者の連れ子も実子扱いになります。

なので配偶者、実子、普通養子、配偶者、連れ子の4人全員が被相続人の法定相続となります。

8.5　実子または養子の代襲相続権を所有するケース

3つ目は実子または養子の代襲相続権を所有するケースです。

これは、被相続人の普通養子である父がなくなったため、その実子が代襲相続権で被相続人の実子と同じ扱いになるケースです。

ただし相続税の節税目的での養子扱いにする場合は、税務署が認めないケースもあるので注意しましょう。

以上が養子や縁組を使った相続税を減らす節税対策方法でした。

最後に贈与を上手く活用して相続税を節税対策する方法を紹介していきます。

９．贈与を上手く活用して節税対策する

まず暦年課税とは贈与税の課税方式の一つであり、1年間の贈与についてまとめて課税する方法のことです。

もし1年間の贈与額が110万円以下の場合、贈与税はかかりません。

110万円を超えた場合は超えた金額分だけ贈与税が発生し、税率もその金額によって変わってきます。

この贈与税の課税方式は、暦年課税と相続時精算課税の2つがあるのです。

9.1　暦年課税と相続時精算課税の違いを解説

先ほども話したように、贈与税の課税には暦年課税と相続時精算課税の2種類があります。

そして一定の要件に該当する場合は、相続時精算課税を選択することが出来ます。

ではまず暦年課税と相続時精算課税の違いについて紹介していきます。

となっています。

9.2　生前贈与を使うべき2つの減税制度

少しでも多くの資産を相続人に引き継ぐためには、被相続人が生きているうちに地道に対策をすることが必要不可欠になります。

なので生前贈与は財産を減らして相続税を低くするのは、有効ですが相続税の代わりに贈与税がかかってきます。

贈与税は日本の法律の中でもとても高く、最高税率は55%となります。

ですが減税や免税の特例もいくつかあるので、これらを利用することによって負担を抑えられるのです。

この生前贈与の課税の中に暦贈与と相続時精算課税が存在します。

両方を選ぶことはできずに、片方しか選択できないので、自分たちの財産にあった生前贈与を選択するのが大事なポイントとなってきます。

9.3　暦年課税と相続時精算課税の仕組みを解説

例えば年間110万円を贈与した場合、【（110万円ー110万円）×10%＝0円】となり非課税は0円になります。

なので10年続けた場合一括贈与時は1100万円でその税金と比べた場合、207万円の節税をすることが出来ます。

また年間400万円を贈与した場合、【（400万円ー110万円）×15%ー10万円＝33.5万円】となり、1年で4,000万円の贈与するのと比べると、1,195万円の節税となります。

またこれは、父親からの贈与と母親からの贈与は別々の制度として考えることが出来るために、父親からは相続時精算税を利用いて、母親から暦年課税を利用するなども可能となっています。

１０．非課税制度を利用して節税する

贈与の特例として非課税制度というものがあります。

10.1　非課税制度とは

非課税制度とは、子供や孫が住宅を購入するための資金援助であれば、700万円（認定長期優良住宅の場合には1,200万円）まで贈与しても贈与税を課さない。

という特例です。

これは住宅を新たに取得するための資金援助に限定されるために、既存の住宅ローンの返済のための資金援助はこの特例の対象にならないので注意しましょう。

非課税制度が適用される条件としては、

・贈与を受けるのは子供か孫であること

・贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅や新築を取得していること

・贈与を受けた都市の翌年3月15日までにその家屋に居住するまたは遅滞なく居住することが見込まれること

という条件が必要です。

10.2　3種類の非課税制度とは

贈与の特例は暦年課税や相続時精算課税以外にもあり、

・住宅取得等資金贈与

・教育資金の一括贈与

・結婚、子育て資金の一括贈与

などがあります。

特に日本ではマイホームを購入するときに、親や祖父母からお金を支援してもらい、マイホームを購入するということは、よくあることなので、その時は住宅資金贈与の特例を利用するようにしましょう。

10.3　非課税制度の注意点

ただし将来の相続税対策の一環として、子供への住宅資金の贈与を考えているのであれば、注意が必要です。

子供に住宅を持たせると、将来の相続税が跳ね上がるリスクも存在しましょう。

これは小規模宅地等の評価減という特例は、

「亡くなった人が自宅として使っていた土地は8割引きの金額で相続してもよい。」といった特例でした。

この時の条件が「自宅を相続する人が配偶者もしくは亡くなった人と、同居をしていた親族であること。」となっています。

なので子供にあえて住宅を持たせてしまうと、この特例が無効になってしまい、相続税評価額が高くなるので注意が必要です。

１１．まとめ

住宅を相続するための相続税評価額の説明から、節税対策についてを色々と紹介してきました。

ですが相続税対策は状況によって利用できないケースもあり、利用して後で損するケースというのもあります。

なので、しっかりとメリットとデメリットをよく理解して、自分で判断することが出来ない場合は税務署に問い合わせなどをして、専門家である税理士に相談するようにしましょう。