住宅ローンの審査はどのように行われるのか、わかりやすく解説します！

家族と賃貸マンションに住んでいるが、そろそろ夢のマイホームを購入したい、そんな願望を持つ方々も多いことでしょう。

しかしながら、ご自分の貯蓄だけでマイホームを購入できるような人はナカナカいないはずです。

多くのマイホーム購入者が「住宅ローン」を利用しています。この住宅ローンとは、住宅を購入または改築するため、金融機関から借金をすることです。

金融機関から借金をする以上、借りたお金の他、利息を返済する必要があります。

この住宅ローンを利用する場合の最大の難関と言えるのが、「住宅ローンの審査」です。この審査は事前審査と本審査に分かれます。

いずれの審査も、利用条件にお金を借りる人が合致するかどうか、慎重に判断されます。

今回は、住宅ローンを利用したい方々が必ず通らなければならない、事前審査・本審査について解説します。

この記事を読めば、住宅ローン審査の基本的な知識と、審査に落ちないためのポイントがよくおわかりになることでしょう。

1.住宅ローンについて

私たち家族は親子3人で賃貸マンションに住んでいます。しかし、子供も小学生になって身体も大きくなり、少々手狭になってきました。

そこでマイホームを購入予定です。ですが、貯蓄はある程度の金額になっているものの、マイホームは何千万円もするので、一括で買うのとても無理ですね。

住宅ローンを利用したいですが、この仕組みがあまりよくわかりません。

まずは住宅ローンについて詳しく知りたいです・・・。

こちらでは住宅ローンの特徴、金利の種類、返済方式を解説します。

1-1.住宅ローンとは

住宅ローンとは、マイホームの購入や家屋の改築費のために銀行等から借金をすることです。

数千万円に上る住宅の費用を、すべて自分の貯金等で賄える人はあまりいません。

そのため、大部分の方々が住宅ローンを利用し、毎月返済を行うことになります。

ただし、単に借りたお金を全額返せば良いだけではなく利息もかかります。

毎月のローンの返済では、「借りたお金（元金）の返済分＋利息分」をコツコツ払っていくことになります。

〇物件状況によって借入期間が変わる

住宅ローンは、人が住むことを目的とした購入ならば、基本的にどんな物件でも利用できます。

新築または中古戸建、新築または中古マンション、住宅を建てる土地購入の場合も、住宅ローンの利用が認められています。

ただし、住宅ローンは物件の状況により借り入れ条件は異なります。

例えば、新築の一戸建なら建物の耐久性も問題ないので、ローンを組む際に借り入れ期間を長く設定できます。

しかし、中古の一戸建は、老朽化という問題があり、耐久性が疑問視されるため、借り入れ期間も短く設定されます。

〇ローンの種類

大きく分ければ公的ローン、と民間ローンに分かれます。

(1)公的ローン

• 財形融資：住宅金融支援機構からお金を借りる方法です。金額は、財形貯蓄（毎月の給与等から天引きして積み立てる貯蓄）残高の10倍の額以内で、4000万円までが上限とされています。
• 自治体融資：地方自治体が行う融資です。ただし、実施していない地方自治体もあります。実施している場合は、融資内容・融資条件とも地域の実情に合わせ異なります。

(2)民間ローン

• 提携ローン：金融機関と不動産会社、または金融機関とローンを申し込んだご自分の勤務先が提携し、提供する住宅ローンを言います。
• 非提携ローン：住宅ローン利用者が銀行等に直接ローンを申し込み、審査を受けた後、融資を受ける方法です。

1-2.金利は3種類

住宅ローンの金利は次の3種類があります。

〇固定金利

住宅ローンを組んだ際に、契約で定めた金利が返済期間まで変わらないタイプです。返済金額が変動しないため、返済計画は立てやすく、家計の管理も容易なのが利点です。

市場金利が低い時に借りると、金利上昇時のリスクを軽減する特徴があります。逆に、市場金利が下降したら金利負担は大きくなります。

なお、固定金利は、後述する固定金利選択型や変動金利より比較的高めに設定されています。

〇固定金利選択型

5年・10年という形でに一定期間金利を固定し、その後で再び変動型または固定金利を選ぶことが可能なタイプです。

状況に応じた選択ができるので自由度は高いです。ただし、固定期間終了後に変動型へ選択後、市場金利が上昇すれば金利負担は大きくなります。

〇変動金利

金融情勢により金利が変動するタイプです。原則として金利は年2回見直され、返済額は5年ごとに変更します。

このタイプだと市場金利が下がれば住宅ローンの金利も下がり、利用者は得をします。

逆に市場金利が上昇すれば、住宅ローンの金利も上昇し金利負担は大きくなります。

1-3.返済方式は2つのタイプ

住宅ローンの返済方式には次の2種類があります。

〇元利均等返済

「実際に借りたお金（元金）＋利息分」の毎月の返済額を、一定に維持する返済方法です。この返済額に占める元金と利息の割合が変化していきます。

毎月の返済額は一定なので返済計画を立てやすい利点があります。ただし、返済初期段階では元金分があまり減少しないのため、総返済額はどうしても大きくなる難点があります。

〇元金均等返済

毎月同額の元金に、利息を加えて返済する方法です。残高が減れば利息もそれに合わせて減少し、利息額は毎回減ることになります。結果として、総支払額は元利均等返済よりも少なくて済むのが利点です。

ただし、返済初期は元金が多いので、その分利息額は大きく返済負担が重くなります。

2.住宅ローンの手続きについて

住宅ローンを利用する場合には、金利の種類・返済方式を慎重に選ぶことが必要なようですね。

では、住宅ローンを実際に利用する場合、どんな手続きが必要なのでしょうか？

こちらでは、住宅ローンの手続きと審査について解説します。

2-1.住宅ローンの手続きの流れ

手続きの大まかな流れは次のようになります。

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※金銭消費貸借契約では、借り入れ期間と金利を決定し文書化します。

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ローン利用者の指定口座にお金が振り込まれると、それと同時に、購入物件へ抵当権が設定されます。

この抵当権とは、ローン利用本人の返済が滞った場合、お金を貸した金融機関が物件を差し押さえる権利のことです。

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2-2.住宅ローンには事前審査と本審査がある

住宅ローンでは、2回にわたって審査が行われます。購入を希望する物件の事前（仮）申込の際に、事前審査が行われローン利用者として、ご自分が適格かどうか金融機関より判断されます。

その後、事前審査が通れば購入希望物件の正式な申込に移ります。その際に、金融機関で再び本審査が行われ、事前審査の情報と矛盾が無いかどうかを確認します。

何千万円にも上る巨額のお金が動く以上、審査が慎重に行われるのはやむを得ないことです。

この慎重な審査を進めるために、審査の度に多くの必要書類を揃えなければなりません。

2-3.何より誠実な申告が必要

金融機関とって、ローン希望者に多額のお金を貸す以上、その利用者がちゃんと返してくれるかは最大の関心事です。

ローン希望者の家族構成や職業、年収、健康状態等も把握され、更にその希望者に浪費癖があるかどうかも審査されます。

そのため、ご自分のプライバシーにある程度立ち入った審査が行われることは、容認しなければなりません。

また、審査には多くの書類を提出しますが、それらの書類には正確な記載が求められます。

自分を大きく見せようとして、職業を偽ったり、年収を大きく見せたりしようとしても、添付しなければならない公的な書類もあります。

嘘は金融機関からすぐに見破られてしまいますので、希望者は誠実かつ正確な情報を提出することが必要です。

3.事前審査について

やはり審査は最大の関門だと思います。多額のお金を金融機関から借りる以上はやむをえません。

では、事前審査について詳細を知りたいです・・・・。

こちらでは、事前審査とは何か？審査される内容と必要書類を解説します。

3-1.事前審査とは

事前審査は、実際の物件購入の前に行われる住宅ローンの審査です。この審査では、購入物件の内容、ローン希望者の収入、職業等がチェックされます。

しかし、この段階ではローン希望者の自己申告の内容が、基本的な審査項目とされます。もちろん、それを裏付ける証拠資料が求められる場合もあります。

最近では、対面ではなくインターネットで事前審査の申し込みが可能な銀行も増えています。そのため、事前審査自体は煩雑な手続きをとるケースが減少しつつあります。

3-2.事前審査は何を審査される？

事前審査は金融機関へ審査を申し込んでから、2～6日程度で結果が通知されます。

その間に金融機関は何を審査するのでしょうか？

国土交通省の調査によれば、各金融機関は次のような審査項目を重視しているという結果が出ています。

下表を参考にしてください（国土交通省「平成２９年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」を参考に作成）。

〇融資を行う際に重視する項目ランキング（新規購入の場合）

各金融機関とも非常に重視するのは、ローン希望者の完済時年齢や健康状態、借入時年齢、担保評価、年収となっています。

一方、業種や家族構成、雇用先の規模、所有資産、性別等はあまり重視されていないことが窺えます。

3-3.事前審査の必要書類

こちらでは、事前審査の際に必要な、申込書・添付書類等について説明します。

主に次のような書類を揃えることとなります。

〇共通の書類

• 住宅ローン借入申込書：金融機関から取得します。
• 本人確認書類：運転免許証・健康保険証が必要です。
• 収入に関する書類：給与所得者の場合は源泉徴収票（前年分）、個人事業主で確定申告している人の場合は確定申告書（写し・3年分）
• 他に借入がある場合：残高証明書等を用意しましょう。
• 借りかえ（※）の場合：借入中の償還予定表（写し）・返済口座通帳1年分

（※）住宅ローンの借り換え：現在のローンを組んでいる金融機関とは別の金融機関で、新しいローンを組み直す方法です。返済中のローンをその新たな金融機関で借りたお金で、一括返済する住宅ローンの見直し方です。

〇土地・戸建の購入

土地や戸建を購入する場合に必要な書類です。

• 土地購入のみ：パンフレットやチラシ・土地登記事項証明書・土地の公図を用意します。
• 土地と建物購入（新築）：パンフレットやチラシ・間取図および配置図（写）・土地登記事項証明書・土地の公図を用意します。
• 土地と建物購入（中古）：パンフレットやチラシ・土地登記事項証明書・建物登記事項証明書・土地の公図を用意します。

〇新築増改築

新築・増改築の場合に必要な書類です。

• 工事請負契約書（写）
• 建築確認済証（写）
• 間取図（写）
• 土地登記事項証明書
• 建物登記事項証明書
• 土地の公図

〇マンション購入

マンションを購入する場合に必要な書類です。

• マンション購入（新築）：パンフレットやチラシを用意します。
• マンション購入（中古）：パンフレット・チラシ・建物登記事項証明書を用意します。

〇住宅ローンの借り換え

借り換えの場合に必要な書類です。

• 借りかえ（戸建）：土地登記事項証明書・建物登記事項証明書・土地の公図を用意します。
• 借りかえ（マンション）：間取図（写）・建物登記事項証明書を用意します。

なお、ローンを借りる金融機関側から、ケースによって、上記の書類とは別に追加の書類を要求されることがあります。

4.事前審査で落ちる可能性がある場合

事前審査から、結構な書類を集めなければいけませんね。事前に準備したいものです。

では、審査が通らない理由は具体的にどんなケースか知りたいです・・・。

こちらでは、審査に落ちてしまう理由と、落ちないためのポイントを解説します。

4-1.融資条件がクリアできていない

金融機関の融資条件を満たしていない場合は、ローンの利用が難しくなります。

例えば、事業所の正社員であっても勤続年数が浅い人は審査の通らない場合が多いです。

各金融機関の申込条件では、勤続年数3年以上と事前に制約している場合が多く、少なくとも新入社員の場合は厳しい結果となります。

更に、契約社員、派遣社員、アルバイト、パートの方々も同様です。

また、一応正社員となっており勤続年数がそれなりにあるローン希望者でも、審査時に提出する書類の源泉徴収票に「歩合給」と記載があると審査に落ちることもあります。

金融機関は基本給が安定しているかどうかを判断材料とします。

その他、ローン希望者の最低年収も問題ですが、こちらは金融機関によって条件に開きがあります。

4-2.金融機関にとってリスクのあるケースとは？

お金を貸す側の金融機関からみて、いわゆる「リスクのある人・物件」にはどんな特徴があるのでしょうか？

次の4点に分けて解説します。

〇返済額が収入に見合ってない

ローンを組む場合、返済比率というものが定められています。この比率は、年収に占めるローン返済額の割合を指します。

多くの金融機関で25～35％以内と決められており、この上限を超えるような借入金額を希望すると、ご自分の年収に対して過剰であると判断されてしまいます。

〇ローン希望者の信用

前述しましたが、ご自分の信用力も審査の判断材料です。ご自分の年齢や年収、健康状態、勤続年数、家族構成等を指します。

審査を通る目安は、給与所得者の場合なら正社員で勤続3年以上、自営業者の場合なら、事業の継続が3年以上で、かつ過去3年間の収入が安定していることです。

〇浪費家でないかどうか

自家用車のローンや教育ローンの有無、クレジットカード等の支払い状況も審査します。

返済でカード会社とトラブルを起こしているような人ならば、当然、審査は落ちることになります。

〇購入物件の価値

住宅ローンを組んで物件を購入すれば、その物件に抵当権が設定されます。

これで、ローン希望者の返済が滞っても、金融機関は差し押さえを行い未返済分を補填できるわけです。

そのため、購入物件が貸したお金に見合う価値を有しているかも重要といえます。

4-3.事前審査で落ちないためのポイント

「3-2.事前審査は何を審査される？」でもおわかりの通り、雇用先の規模やご自分の所有資産について、各金融機関は審査であまり重視していません。

勤務先の事業者が小さくとも、コツコツと長年働き、お金の使い方がしっかりしていて、それなりに年収のある人ならば、審査に通らないということはまずありません。

自家用車のローン・教育ローンを組んで返済中の人は、家族のためにやむを得ない返済方法といえますが、住宅ローンを組む前には、できるだけ速やかに完済しておいた方が無難です。

5.本審査について

事前審査は有名企業に勤めていなくても、誠実で金銭面がしっかりしている人であれば、十分クリアできることがわかりました。

では、本審査について詳細を知りたいです・・・。

こちらでは、本審査とは何か？審査される内容と必要書類を解説します。

5-1.本審査とは

本審査は、事前審査が通りいよいよ正式な申し込みを行う際に行う最終審査となります。

必要書類は事前審査に比べ非常に多くなります。ただし、全ての必要書類を揃え一度に提出することは、ケースによって難しい場合が多いです。

ご自分の本人確認書類は、ある程度時間をかけずに揃えることはできますが、新築物件を立てる場合のように、物件に関連する書類は建築状況等の進行具合を見ながら収集していく必要があります。

5-2.本審査は何を審査される？

事前審査で確認した情報を、改めて訂正するべきか、追加するべき事実はないかを判断することが行われます。

正式な申し込みから本審査の結果通知まで1週間程度かかります。

主に次の4点が本審査として行われます。

〇事前審査の再確認

提出した書類と、事前審査で確認した情報を照らし合わせます。もし事前審査で確認した項目と相違点があると、本審査に通過できないおそれがあります。

〇担保価値の評価

物件の担保評価が判断されます。評価は金融機関の債権回収に大きな影響を及ぼすからです。

〇個人信用情報の再確認

事前審査を通った後に、新しく別のローンを組んだり、クレジット会社とトラブルになったりしていないかをチェックします。

〇希望者の健康状態の確認

本審査では、団体信用生命保険の審査は引受保険会社が行います。ただし、少々の体調不良だけで審査が通らないということはありません。

なお、団体信用生命保険については後述します。

5-3.本審査の必要書類

こちらでは、本審査の際に必要な、申込書・添付書類等について説明します。

主に次のような書類を揃えることとなります。

〇共通の書類

• 住宅ローン借入申込書・個人情報に関する同意書・告知書：金融機関から取得します。
• 本人確認書類：運転免許証・健康保険証・住民票・印鑑登録証明書を取得します。
• 給与所得者の収入に関する書類：源泉徴収票（前年分）・住民税決定通知書（直近分）または課税証明書（直近分）を用意します。
• 個人事業主で確定申告している人の収入に関する書類：確定申告書（写し・3年分）・申告所得税納税証明書および事業税納税証明書（各3年分）を用意します。
• 他に借入がある場合：借入中の償還予定表（写し）・残高証明書を用意します。
• 借りかえの場合：借入中の償還予定表（写し）・返済口座通帳1年分を用意します。

〇土地・戸建の購入

土地や戸建を購入する場合に必要な書類です。ただし、一度に準備できない書類もあります。

• 売買契約書（写）
• 重要事項証明書
• パンフレット・チラシ
• 販売図面の写し
• 物件概要書の写し
• 価格表等の写し
• 土地登記事項証明書
• 土地の公図・実測図・住宅地図

• 売買契約書（写）
• 重要事項証明書
• パンフレット・チラシ
• 販売図面の写し
• 物件概要書の写し
• 価格表等の写し
• 間取図・配置図（写）
• 検査済証（写）
• 土地登記事項証明書
• 建物登記事項証明書
• 土地の公図・実測図・住宅地図

• 売買契約書（写）
• 重要事項証明書
• パンフレット・チラシ
• 販売図面の写し
• 物件概要書の写し
• 価格表等の写し
• 間取図・配置図（写）
• 土地登記事項証明書
• 建物登記事項証明書
• 土地の公図・実測図・住宅地図

〇新築増改築

新築・増改築の場合に必要な書類です。

• 工事請負契約書（写）
• 建築確認済証（写）
• 間取図・配置図（写）
• 検査済証（写）
• 土地登記事項証明書
• 建物登記事項証明書
• 土地の公図・実測図・住宅地図

〇マンション購入

マンションを購入する場合に必要な書類です。

• 売買契約書（写）
• 重要事項証明書
• パンフレット・チラシ
• 販売図面の写し
• 物件概要書の写し
• 価格表等の写し
• 建物登記事項証明書

• 売買契約書（写）
• 重要事項証明書
• パンフレット・チラシ
• 販売図面の写し
• 物件概要書の写し
• 価格表等の写し
• 土地登記事項証明書
• 建物登記事項証明書

〇住宅ローンの借り換え

借り換えの場合に必要な書類です。

• 土地登記事項証明書
• 建物登記事項証明書
• 土地の公図・実測図・住宅地図

• 間取図・配置図（写）
• 建物登記事項証明書

なお、ローンを借りる金融機関側から、ケースによって、これら書類とは別に追加の書類を要求されることがあります。

6.本審査で落ちる可能性がある場合

本審査は本当にたくさんの書類がありますね。施工会社や金融機関と連携して揃えていきたいです。

では、本審査が通らない理由は具体的にどんなケースか知りたいです・・・。

こちらでは、本審査に落ちてしまう理由と、落ちないためのポイントを解説します。

6-1.借入や物件に変更があると

本審査では返済負担率の審査が行われます。しかし、事前審査とは異なり融資希望額の増額があったり、年収額の表示が違っていると審査が通り難くなります。

希望者が条件変更を行いたい場合は、本審査前に変更を希望する旨を金融機関へ申告しておきましょう。

なお、事前審査後に別の借り入れを行うことも控えましょう。

また、事前審査で提出した物件情報から規模等を大幅に変更した場合も、審査が通り難くなります。

ただし、面積ではなく間取りを洋室から和室にかえるというような変更ならば影響はありません。

6-2.ローン希望者に何らかの変更がある

本審査が通る前に、ご自分の意思で転職したり退職したりすると審査にはまず通りません。金融機関からみれば、ローン希望者の信用に大きくヒビが入ったと捉えられてしまいます。

ご自分でこのような行動をとらなくても、会社都合で退職となるケースは考えられます。この場合には速やかに金融機関へ申し出ましょう。

個人信用情報で問題が発生した場合も要注意です。本審査の前にクレジット会社とトラブルが発生するのはもってのほかです。

仮に大きなトラブルとは言えなくても、何らかのサービスの延滞料金をとられてしまことは避けた方が無難です。

なお、民間会社の住宅ローンでは、団体信用生命保険への加入が義務付けられています。

こちらに通らないとやはり本審査も通りません。ただし、この場合に本審査が通る他の方法はあります。

6-3.本審査で落ちないためのポイント

本審査で落ちないためには、物件や借入、ご自分の信用情報を事前審査の時と大きく変更しないことが大切になります。

あまりに情報が違いすぎると、事前審査をした意味も無くなります。

ただし、団体信用生命保険への加入が通らない場合なら、一律に審査が通らないということはありません。

例えば、金融機関の方から後述する「フラット35」を勧めてもらい、住宅ローンを組めるようにすることも可能です。

7.これから住宅ローンを組む人は覚えておこう！

本審査の説明の際に気になったのは、「団体信用生命保険」と、「フラット35」という用語です。

これらの保険や制度について是非知りたいです。

こちらでは、団体信用生命保険と、フラット35等の制度について解説します。

7-1.団体信用生命保険とは

団体信用生命保険は、ローンを組む予定の金融機関を保険契約者、その金融機関へ借金を負う人（ローン希望者）を被保険者とした商品です。

設定される死亡保険金や高度障害保険金は、ローンを組んだ本人が死亡または高度障害状態となった場合、残存したローンの弁済にのみ使用されます。

金融機関からすれば債権の回収が確実にでき、遺族にとってはローンが残らない仕組みとなります。

民間の住宅ローンを組むならば、ほとんどのケースで加入が必要です。

7-2.フラット35とは

団体信用生命保険は、何らかの理由によって引受保険会社から加入を拒否されてしまう場合もあります。

その際には「フラット35」という住宅ローンを利用することが考えられます。

こちらは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する最長35年の長期・固定・低金利の住宅ローンです。

申込窓口は提携している民間金融機関となります。団体信用生命保険が通らなかった時に、金融機関から紹介されることがあります。

フラット35にはこのような利点があります。

• 15～35年の長期固定金利であり、返済額は上昇しない
• 保証人・保証料不要、繰上返済の手数料も無料
• ローン利用者が、申込日現在の年齢で70歳未満ならば借り入れ可能、加えて親子リレー返済を利用すると、70歳以上の人でも申し込みができる

団体信用生命保険が通らなかった時は、こちらの活用を是非検討してみましょう。

7-3.不明な点は住宅ローンアドバイザーへ質問！

これまで住宅ローンについてみてきましたが、基本的な知識は得たものの、新たな疑問がわいてきた方々もいらっしゃることでしょう。

住宅ローンへの質問、アドバイスを希望する人は「住宅ローンアドバイザー」へ相談してみましょう。

住宅ローンアドバイザーとは、住宅金融普及協会が認定する専門家です。

住宅ローンアドバイザーはファイナンシャルプランナー（FP：金融・保険の専門家）の資格を有している人が多いです。

独立FPは個人事務所を構えている場合がほとんどなので、機会を見つけて訪問してみるのも良いでしょう。

8.まとめ

住宅ローンは、審査が通れば多額のお金を借りられるものの、元金の返済のほか利息もかかります。

無理のない返済プランで、マイホームの夢を実現させることが大切です。